아파트 실거래가 분석하는 법, 코딩 없이 AI로 (국토부 CSV)

'이 아파트, 지금 이 가격이면 싼 걸까 비싼 걸까?' 부동산 앱에 뜨는 호가만 봐서는 답이 안 나온다. 호가는 파는 사람이 부르는 값이라 실제 계약가랑 벌어질 때가 많다. 근데 국토교통부가 전국에서 실제로 계약된 아파트 가격을 원본 파일로, 그것도 공짜로 공개하고 있다. 이 파일을 코딩 한 줄 없이 ChatGPT나 클로드에 올려서 직접 돌려보는 순서를, 부동산 데이터 처음 만지는 사람 기준으로 정리해봤다.

클릭 네 번이면 실거래가 원본이 CSV로 떨어진다

실거래가 원본은 부동산 앱이 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 받는 게 맞다. 앱에 뜨는 시세는 누군가 이미 가공하고 추정을 얹은 숫자다. 반면 공개시스템은 계약 신고 원문을 그대로 내려받게 해준다. 여기서 받는 파일이 CSV인데, 쉼표로 값을 나눠 저장한 표 파일이다. 엑셀이 없어도 열리고 AI도 바로 읽는다.

받는 순서는 실거래가 공개시스템에서 이렇게 간다.

파일은 엑셀보다 CSV로 받는 게 낫다. 엑셀 파일은 표 위에 안내 문구가 몇 줄 붙어 나온다. 그러면 각 칸 이름이 적힌 첫 줄(머리글) 위치가 아래로 밀린다. AI가 어느 칸이 뭔지 헷갈릴 수 있다. 한 가지 제약은 알고 시작하자. 한 번에 받을 수 있는 계약일자 범위가 최대 1년이다. 3년치 흐름이 보고 싶으면 1년씩 세 번 나눠 받아서 이어 붙여야 한다. 실제 자료제공 화면에서 기간을 넓게 잡으면 다운로드가 막히니, 처음부터 1년씩 끊는 게 편하다.

받은 파일은 손대지 말고 그대로 채팅창에 던진다

CSV는 손대지 말고 그대로 AI 채팅창에 끌어다 놓는 게 제일 안전하다. 칸 이름을 지우거나 순서를 바꾸면 오히려 AI가 헷갈린다. ChatGPT든 클로드든 파일을 드래그해서 올리고 아래 질문을 던지면 끝이다.

용량 걱정은 거의 없다. 동 하나의 1년치 아파트 매매 파일은 보통 수백 KB에서 수 MB 정도다. ChatGPT는 CSV 약 50MB, 클로드는 파일당 약 30MB까지 받으니 넉넉하다. 파이썬 설치도, 엑셀 함수도 필요 없다. 파일 올리고 한국어로 시키면 된다.

표 안의 어떤 값으로 무슨 질문에 답하나

무슨 질문이든 되는 게 아니다. 파일에 실제로 들어 있는 값으로 답할 수 있는 질문만 된다. 실거래가 CSV에는 단지명, 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 거래유형(중개/직거래), 등기일 같은 항목이 칸으로 들어 있다. 그러니 이 값들을 세거나 정렬하거나 계산하는 질문은 답이 나온다. 반대로 파일에 없는 걸 물으면 AI가 그럴듯하게 지어낸다.

실제로 답이 잘 나오는 질문은 이런 식이다.

• "OO단지 84㎡, 최근 실거래를 계약일순으로 정렬하고 월별 평균가를 꺾은선 그래프로 그려줘"
• "같은 단지에서 59, 84, 114㎡ 평형별 가격 차이를 평당가로 바꿔서 비교해줘"
• "이 매물 가격이 같은 단지·비슷한 층 최근 거래 중 하위 몇 %인지 알려줘"
• "월별 거래 건수를 세서 거래량이 늘고 있는지 줄고 있는지 보여줘"
• "거래유형 값으로 직거래 비율을 계산하고 유독 높은 시기가 있는지 찾아줘"

걸러내기, 정렬, 세기, 그래프. 이 네 가지 지시가 제일 안정적으로 돌아간다. 반대로 위 카드 오른쪽 질문처럼 파일에 없는 걸 물으면, AI는 모른다고 하지 않고 아무 숫자나 만들어낸다. 여기서 오해가 생긴다.

원디가 직접 해봄: 마포구 12개월치를 실제로 돌려봤다

말로만 하면 안 미더울 것 같아서 진짜로 돌려봤다. 데이터는 서울열린데이터광장 오픈API로 받은 국토부 실거래 신고 원본이다. 위에서 rt.molit.go.kr에서 받으라던 그 신고 자료랑 같은 거고, 마포구 아파트 매매만 2025년 7월부터 2026년 7월 중순까지 2,749건이다. 위 질문 다섯 개 중 두 개, 거래량 추이랑 평형별 평당가를 그대로 이 파일에 물어봤다.

진짜 돌려보니 위에서 말한 함정이 눈으로 보였다. 6월 123건, 7월 27건이 뚝 떨어져 보이지만 거래가 준 게 아니라 신고가 덜 들어온 거고, 취소 신고 125건을 안 빼면 최근 달일수록 숫자가 더 부풀어 보인다. 원본은 서울열린데이터광장에서 누구나 같은 조건으로 받을 수 있으니, 궁금하면 직접 돌려봐도 된다.

숫자를 믿기 전에 원본의 함정 세 개부터 짚자

숫자가 그럴듯해 보여도 실거래가 원본에는 함정이 세 개 있다. 이걸 모르고 평균을 내면 방향이 틀린다.

먼저 신고에 시간이 걸린다. 매매계약은 맺은 날부터 30일 안에 신고하게 돼 있다. 그래서 이번 달에 맺은 계약이 다음 달에야 파일에 잡힌다. 최근 1~2개월치는 아직 덜 채워진 상태로 봐야 한다. 이 구간 평균을 최신 시세라고 믿으면, 거래 건수가 몇 개 안 돼서 숫자가 크게 출렁인다.

두 번째, 취소된 거래가 섞인다. 예전에 일부러 높은 가격으로 신고했다가 나중에 취소하는 '실거래가 띄우기'가 문제가 된 적 있다. 지금 공개시스템은 취소된 거래를 따로 표시하고 등기일도 같이 공개한다. 등기일은 집 명의가 실제로 넘어간 날이다. 이게 찍혀 있으면 진짜 끝난 거래로 보면 된다.

세 번째, 직거래가 들어 있다. 한국부동산원 자료를 보면 2021년 11월 계약분부터 중개거래와 직거래를 구분해서 표시한다. 여기서 직거래는 부동산 중개 없이 개인끼리 사고판 거래인데, 가족처럼 아는 사이끼리 넘긴 경우가 많다. 시세랑 크게 동떨어질 수 있어서, 평균 낼 때 걸러낼지 따로 판단해야 한다.

하나 더 있다. AI가 숫자 요약을 가끔 틀린다. 표가 크면 합계나 평균을 헛짚기도 한다. 그러니 결론을 좌우하는 숫자는 원본 CSV에서 눈으로 한 번 대조하는 게 안전하다.

자주 나오는 질문

아파트 실거래가 원본 데이터는 어디서 받나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 자료제공 메뉴에서 무료로 받는다. 아파트·매매를 고르고 기간과 지역을 정한 뒤 CSV로 내려받으면 된다. 부동산 앱에 뜨는 시세는 누군가 이미 가공한 값이라, 실제 계약 신고 원문을 보려면 이 시스템이 원본이다.

실거래가는 CSV와 엑셀 중 뭘로 받는 게 낫나요?

CSV가 낫다. 엑셀 파일은 표 위에 안내 문구가 붙어서 각 칸 이름이 적힌 첫 줄 위치가 밀리고, 그러면 AI가 칸을 잘못 읽을 때가 있다. CSV는 값만 담긴 파일이라 ChatGPT·클로드 모두 바로 읽는다.

AI가 정리해준 실거래가 분석을 그대로 믿어도 되나요?

방향만 참고하고 중요한 숫자는 원본과 대조하자. AI는 큰 표에서 평균이나 건수를 틀리게 요약할 때가 있고, 파일에 없는 정보(전망·층 평가 등)를 물으면 그냥 지어낸다. 결론을 좌우하는 숫자는 원본 CSV에서 한 번 확인하는 게 안전하다.

실거래가 파일에 취소된 거래나 직거래도 섞여 있나요?

섞여 있다. 취소된 거래는 해제 표시와 등기일로 구분하고, 직거래(가족 등 개인 간 거래)는 2021년 11월 계약분부터 중개거래와 나뉘어 표시된다. 시세를 보려면 등기일이 없는 거래와 가족 간 직거래를 걸러 볼지 판단해야 한다.

그래서 원디는 이렇게 쓴다

원디는 부동산 앱의 추정가보다 이 방식을 더 믿는다. 남이 가공한 숫자가 아니라 실제 계약서에 신고된 가격을, 내 질문에 맞춰 직접 돌려보기 때문이다. 대신 앱처럼 5초 만에 답이 나오진 않는다. 파일 받고, 올리고, 원본으로 한 번 대조하는 10분을 들이는 셈이다. 그 10분이 안 아까운 이유는, 적어도 내가 보는 숫자가 어디서 왔는지는 알고 산다는 데 있다.