전월세 전환율로 월세·전세 유불리 계산하는 법 (AI 5분)

전세 매물 보러 다니다가 "이 동네 전세 없어요"라는 말을 세 번쯤 들으면 마음이 급해진다. 2026년 7월 13일 한국일보 보도를 보면 지난달 서울 25개 자치구 중 15곳에서 월세가 전세보다 많이 거래됐다. 서울부동산정보광장 집계로 아파트 월세가 8,599건, 전세가 7,348건이다. 강남구는 월세 1,108건에 전세 587건이니 거의 두 배다. 전세를 구하고 싶어도 물건이 마른 시장이다. 이제 "전세냐 월세냐"는 고민이 아니라 계산으로 풀어야 한다.

문제는 막상 계산하려 하면 기준이 없다는 거다. 전세 3억이랑, 보증금 5천에 월세 90만원. 이게 누가 더 이득인지 감으로는 안 잡힌다. 이 둘을 하나의 숫자로 눕혀주는 게 전월세 전환율이다. 원디가 오늘 그 숫자 뽑는 법이랑, AI한테 시켜서 5분 만에 끝내는 법을 같이 풀어본다.

전월세 전환율이 뭔데 이게 기준이 되나

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 붙는 이자율이다. 쉽게 말하면 집주인한테 목돈 대신 다달이 내는 이자다. 집주인 입장에선 목돈을 안 받는 대신 매달 챙기는 수익이고, 세입자 입장에선 목돈을 안 묶는 대가로 내는 비용이다. 이 숫자 하나로 전세랑 월세가 같은 저울에 올라간다.

공식은 이렇게 생겼다.

여기서 알아둘 게 두 개다. 하나는 법으로 정한 상한선이다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 붙일 수 있는 비율을 "한국은행 기준금리 + 2%"와 "연 10%" 중 낮은 값으로 묶어놨다. 2026년 7월 13일 기준으로 기준금리가 연 2.5%다(2025년 5월 이후 그대로). 그래서 법정 상한은 4.5%다. 요즘 은행 예금 이자가 2~3% 정도니까, 그보다 조금 높은 수준이다. 집주인이 이보다 높게 월세를 매기면 초과분은 법적으로 무효다.

다른 하나. 이 4.5%가 아무 계약에나 강제되는 건 아니다. 이미 살고 있는 전세를 월세로 돌리거나 재계약할 때만 적용된다. 새로 구하는 계약은 시장이 부르는 값을 따른다. 한국부동산원 집계로 전국 주택 전환율은 2025년 12월에 6.6%까지 올랐다. 예금 이자의 두 배가 넘는다. 서울 아파트는 이보다 낮은 4~5%대에서 움직인다. 그러니까 계산할 때 전환율을 4.5%로 볼지 6%로 볼지에 따라 답이 갈린다. 이건 뒤에서 다시 짚는다.

실제로 계산해보자: 전세 3억 vs 보증금 5천 + 월세 90

숫자를 박아서 해보자. 같은 집을 두고 두 조건이 있다고 치자. 하나는 전세 3억. 다른 하나는 보증금 5천만원에 월세 90만원.

아래 네 단계면 답이 나온다. 시작은 월세로 갈아탈 때 손에 남는 목돈. 전세 3억을 안 넣는 대신 월세 보증금 5천만 넣으니, 2억 5천만원이 통장에 남는다. 그 대가로 1년에 내는 월세는 90만원씩 12달, 1,080만원이다. 여기서 제일 중요한 게 이 월세에 숨어 있는 이자율인데, 1,080만원을 남은 목돈 2억 5천만원으로 나누면 4.32%가 나온다.

숨은 이자율 4.32%가 나왔다. 이 숫자를 풀면 이렇다. 월세로 갈아타면 2억 5천만원이 통장에 남는데, 그 대가로 이 돈에 매년 4.32%씩 비용을 무는 셈이다. 앞에서 본 법정 상한 4.5%보다 낮고, 서울 아파트 시장 시세보다도 낮다. 요즘 예금 이자(2~3%)보단 좀 높지만, 월세치고는 바가지가 아니라는 뜻이다.

근데 여기까지는 "이 월세가 비싼가 싼가"만 본 거다. 진짜 궁금한 "전세로 갈까 월세로 갈까"는 아직 안 끝났다.

그래서 뭐가 유리한데

판단 기준은 딱 하나로 좁혀진다. 월세로 남는 목돈 2억 5천만원으로 내가 연 4.32%보다 많이 벌 수 있으면 월세, 못 벌면 전세다. 아까 나온 숨은 이자율이 그대로 손익분기선이 된다. 4.32%가 넘게 벌면 월세로 갈아탄 게 이득, 못 넘기면 전세가 이득이다.

카드를 풀어보자. 목돈 2억 5천만원을 그냥 예금에 넣는 사람이라면, 요즘 예금 이자 3%로 쳐도 1년에 750만원이다. 월세로 나가는 1,080만원보다 적다. 이 경우엔 전세로 목돈을 묶어두는 게 매년 330만원 아끼는 셈이다. 단, 보증금을 온전히 돌려받는다는 전제에서만 그렇다.

반대로 그 목돈을 굴려서 4.32%보다 많이 버는 사람이면 월세가 이득이다. 투자로 연 6%를 내면 2억 5천만원으로 1,500만원, 월세 1,080만원보다 많이 남는다.

전세대출 얘기는 좀 더 봐야 한다. 대부분은 전세 3억을 현금으로 들고 있지 않다. 상당 부분을 전세대출로 메운다. 2억 5천만원을 금리 4%에 빌리면 이자가 1년에 1,000만원이다. 이건 월세 1,080만원과 거의 같다. 목돈이 없어서 빌려야 하는 상황이면, 전세도 이자를 무니까 "공짜로 목돈 묻어둔다"는 전세의 장점이 사라진다. 원디 생각엔 지금처럼 전세대출 금리가 4% 안팎이고 전세도 마른 시장에선, 목돈이 넉넉하지 않은 사람일수록 월세가 생각보다 안 불리하다. 물론 이건 금리랑 개인 상황 따라 언제든 뒤집힌다.

이 계산이 틀리는 경우

전환율 계산은 깔끔한데, 이것만 믿으면 크게 데인다. 숫자 밖에 있는 변수 세 개를 반드시 같이 봐야 한다.

먼저 전세는 목돈을 통째로 남한테 맡기는 거다. 전세사기나 보증금 미반환 위험은 계산식에 안 들어온다. 위 계산은 전부 "보증금 3억을 온전히 돌려받는다"를 깔고 있다. 깡통전세거나 집주인이 부실하면 4.32%가 문제가 아니라 원금 자체가 날아간다. 반면 월세 보증금 5천은 잃어도 5천이다. 이 위험 차이를 전환율은 못 잡는다. 전세를 고를 땐 등기부, 보증보험, 전세가율을 따로 챙겨봐야 한다.

목돈으로 벌 수 있는 이자도 사람마다 다르다. 손익분기 4.32%는 "내가 그 돈으로 4.32%를 확실히 번다"가 아니다. "4.32% 넘게 벌어야 월세가 이득"이라는 조건일 뿐이다. 실제로 그만큼 꾸준히 버는 사람은 많지 않다. 투자로 6% 벌 자신이 없으면 그 6%는 계산에 넣으면 안 된다. 예금 3%가 현실인 사람에겐 앞의 답이 전세 쪽으로 기운다.

마지막으로 금리가 움직이면 전제가 통째로 바뀐다. 법정 상한 4.5%는 기준금리 2.5%에 얹은 값이다. 한국은행이 금리를 올리면 상한도 시장 시세도 같이 오른다. 실제로 다음 금리 결정 회의가 7월 16일에 잡혀 있고 인상 전망도 나온다. 지금 4.32%가 매력적이어도 재계약 시점 금리는 다를 수 있다. 그러니 계산에 쓴 전환율, 예금금리, 대출금리에는 반드시 날짜를 적어두고, 계약 직전에 다시 뽑아야 한다.

AI한테 5분 만에 시키는 법

숫자 네 개만 있으면 위 과정을 AI가 대신 해준다. 전세 보증금, 월세 조건, 내 목돈으로 기대하는 이자, 전세대출 금리. ChatGPT든 클로드든 아래를 그대로 붙여넣고 대괄호 안 숫자만 내 걸로 바꾸면 된다.

너는 전월세 유불리를 계산해주는 부동산 계산기야. 아래 두 조건을 비교해줘.

- 전세: 보증금 [3억원]
- 월세: 보증금 [5천만원] + 월세 [90만원]
- 내 목돈으로 기대하는 연 수익률: [3%] (예금에 둘 경우)
- 전세대출을 쓴다면 금리: [4%], 빌릴 금액: [2.5억원]

다음을 순서대로 계산해줘.
1. 이 월세 조건에 숨은 전월세 전환율 = (월세×12) ÷ (전세보증금−월세보증금) × 100
2. 2026년 7월 기준 법정 상한(기준금리 2.5% + 2% = 4.5%)과 비교해서 이 월세가 비싼지 싼지
3. 월세로 남는 목돈을 내 기대수익률로 굴렸을 때 연 수익 vs 연간 월세 비교
4. 전세대출 이자까지 넣었을 때 전세 실부담
5. 결론: 전세와 월세 중 어느 쪽이 연간 얼마 이득인지 숫자로

계산 근거를 다 보여주고, 마지막에 이 계산이 틀릴 수 있는 위험(전세사기·금리변동)도 한 줄로 경고해줘.

이렇게 시키면 전환율 계산부터 결론까지 표로 뽑아준다. 여기서 원디가 늘 하는 게 하나 있다. AI가 내놓은 전환율 숫자를 손으로 한 번 검산하는 거다. (월세×12) ÷ 보증금차액, 이 나눗셈 하나만 맞으면 나머지는 믿어도 된다. AI가 가끔 곱하기 순서를 헷갈리니까 이 한 줄만 확인하자.

자주 묻는 질문

전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?

1년치 월세를 목돈 차액으로 나눈 뒤 100을 곱하면 된다. 공식은 (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100. 전세 3억을 보증금 5천에 월세 90만으로 돌리면 (90만×12) ÷ 2.5억 × 100 = 4.32%다. 이 숫자가 낮을수록 세입자에게 유리한 월세다.

월세랑 전세 중 뭐가 더 유리한가요?

월세에 숨은 이자율(전환율)과 내가 목돈으로 버는 이자를 비교하면 된다. 월세로 남는 목돈을 굴려서 전환율(위 예시 4.32%)보다 많이 벌면 월세, 못 벌면 전세가 이득이다. 다만 전세는 보증금을 못 돌려받을 위험, 월세는 매달 돈이 그냥 나간다는 차이가 있어서 숫자만으로 정하면 안 된다.

전월세 전환율 법정 상한은 몇 퍼센트인가요?

2026년 7월 13일 기준 4.5%다. 주택임대차보호법이 "한국은행 기준금리(2.5%) + 2%"와 "연 10%" 중 낮은 값으로 정해서다. 단 이 상한은 이미 살고 있는 전세를 월세로 바꾸거나 재계약할 때 적용되고, 새로 구하는 계약은 시장 시세(서울 아파트 4~5%대, 전국 주택 6%대)를 따른다.

출처

• 한국일보, "전세 구하기 힘들어 '월세로 산다'... 서울 자치구 과반이 '월세 우위'" (2026-07-13): https://www.hankookilbo.com/news/article/A2026071309120000887
• 문화일보, "'전세 어디갔나'…서울 임대차 거래 70%가 '월세'": https://www.munhwa.com/article/11592264
• 뉴스핌, "서울 주택 임대차 시장 월세화 뚜렷…아파트 월세 비중 49.8%" (2026-06-11): https://www.newspim.com/news/view/20260611000914
• 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한), 국가법령정보센터: https://www.law.go.kr
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 전월세전환 계산기: https://adrhome.reb.or.kr/adrhome/reb/transfer/transferCalculatorForm.do
• 서울주택 정보마당, 전월세 전환율: https://housinginfo.seoul.go.kr/hmpg/rent/rent/rentDetail.do
• 한국은행 기준금리 추이: https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do