재산세 계산기
공시가격만 넣으면 2026년 기준 주택분 재산세가 나옵니다. 1세대 1주택 특례를 비율과 세율로 나눠 적용하고, 도시지역분과 지방교육세까지 항목별로 갈라 보여줘요. 고지서 금액을 키우는 범인이 세율이 아니라 도시지역분인 경우가 많은데, 그게 구성비 막대에서 바로 보입니다.
주택분만 계산해요. 토지와 건축물, 지역자원시설세는 범위 밖입니다. 과세기준일은 6월 1일이고 모든 값은 2026년 기준이에요.
시세나 산 가격이 아니라 국토교통부가 정한 공시가격이에요
5억원
우리 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 무료로 볼 수 있어요
온 세대가 집 한 채만 가진 경우예요
상속 5년, 혼인 5년, 인구감소지역 주택처럼 예외 규정이 12가지라 계산기가 판정하지 않아요. 고지서의 적용 세율로 확인하세요
도시지역분이 붙는지 여부예요
고지서에 도시지역분 항목이 없으면 끄세요. 지방의회가 고시한 구역에만 붙고 전국 일률이 아니에요
넣으면 과세표준상한까지 반영해요
작년 공시가격을 넣으면 과세표준이 얼마까지만 오를 수 있는지도 같이 계산해요
1세대 1주택, 공정시장가액비율 44%, 1세대 1주택 특례세율 기준
도시지역분이 본세보다 큽니다. 세율만 보고 계산하면 고지서 금액의 절반밖에 설명이 안 되는 이유예요.
- 공정시장가액비율 (1세대 1주택)
- 44%
- 과세표준 (공시가격 × 비율)
- 2억 2,000만원
- 적용 세율 (1세대 1주택 특례세율)
- 1억 5,000만원 초과분에 0.2%, 기본 12만원
- 재산세 본세
- 26만원
- 재산세 도시지역분 (과세표준 × 0.14%)
- 30만 8,000원
- 지방교육세 (본세 × 20%, 도시지역분 제외)
- 5만 2,000원
위에 넣은 값과 2026년 비율·세율을 그대로 담은 프롬프트를 만들어 드려요. 챗GPT나 클로드에 붙여넣으면 같은 금액이 나오는지 대조할 수 있습니다. 비율과 세율을 적어서 넘기니까 AI가 옛날 기준으로 답하는 일이 줄어요.
AI가 잘하는 건 공식이 확정된 산수예요. 우리 동네 조례 감면이나 지역자원시설세는 물어볼 대상이 아니라 위택스에서 확인할 대상입니다.
- 지역자원시설세(소방분)는 재산세와 함께 고지되지만 별도 세목이라 넣지 않았어요. 고지서 합계는 이 금액보다 조금 큽니다.
- 지자체 조례로 세율을 조정할 수 있어요. 재산세는 표준세율의 50% 범위에서 가감, 도시지역분은 0.23%까지, 지방교육세도 50% 범위에서 조정됩니다. 조례 감면이 있으면 결과가 달라져요.
- 주택은 2024년부터 세부담상한이 폐지됐어요. 작년 납부액 대비 몇 퍼센트라는 상한은 이제 주택에 없고, 과세표준 자체를 막는 과세표준상한제만 남았습니다. 작년 공시가격을 넣으면 그 상한까지 반영해요.
- 1세대 1주택 판정에는 상속 주택, 혼인, 인구감소지역 주택 등 예외가 12가지 있어요. 이 계산기는 입력한 대로 믿고 계산하니 실제 판정은 고지서와 위택스로 확인하세요.
- 공동명의 주택은 지분을 나누기 전 전체 과세표준에 세율을 적용한 뒤 지분대로 나눕니다. 내 지분만 넣고 계산하면 세금이 실제보다 적게 나와요.
2026년 기준. 과세기준일은 6월 1일이고, 공정시장가액비율 43~45%는 2026년 납세의무 성립분에만 적용되는 값이에요. 1세대 1주택 특례세율도 현행 기준 2026년분까지 유효하고 연장 여부는 정해지지 않았습니다. 근거는 지방세법과 지방세법 시행령이고, 최종 금액은 위택스와 고지서가 기준입니다.
집을 살지 말지 계산 중이라면
재산세는 집을 산 뒤 매년 나가는 돈이고, 그 앞에 얼마를 빌릴 수 있느냐가 먼저 걸립니다. 한도는 DSR 계산기, 매달 갚는 돈은 원리금균등 계산기에 있어요.
이 계산이 어디서 나왔는지
계산기에 들어간 비율과 세율은 원디가 지방세법 조문을 하나씩 확인해 넣은 값이에요. 구조를 손으로 풀어본 글과, 앞으로 바뀔 수 있는 부분을 정리한 글로 이어집니다.
자주 묻는 질문
이 계산기는 어떤 순서로 계산하나요?
공시가격에서 시작해 네 번 손을 거칩니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들어요. 그다음 과세표준에 누진세율을 매겨 재산세 본세를 뽑고, 도시지역이면 과세표준에 0.14%를 곱한 도시지역분을 따로 더합니다. 마지막으로 본세의 20%를 지방교육세로 얹어요. 공시 5억원 1세대 1주택 도시지역이면 과세표준 2억 2,000만원, 본세 26만원, 도시지역분 30만 8,000원, 교육세 5만 2,000원으로 합계 62만원입니다. 여기서 눈여겨볼 게 있어요. 세율을 매긴 본세는 전체의 42%뿐이고, 도시지역분이 50%로 더 큽니다. 세율만 보고 계산하면 고지서 금액의 절반밖에 설명이 안 되는 이유예요.
1세대 1주택 특례가 두 가지라는 게 무슨 말인가요?
공정시장가액비율 특례와 세율 특례가 따로 있고, 기준선이 서로 다릅니다. 비율 특례는 1세대 1주택이면 공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과 6억 이하 44%, 6억 초과 45%를 적용하는데 조문이 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 못박아 두어서 9억원을 넘어도 45%를 받아요. 반면 세율 특례는 공시가격 9억원 이하로만 한정됩니다. 그래서 공시 9억원 초과 1세대 1주택은 비율은 45%를 받고 세율은 일반 표준세율을 쓰는 조합이 돼요. 계산해 보면 차이가 큽니다. 공시 9억원 도시지역이면 151만 2,000원인데, 공시가격이 여기서 1원만 넘어가면 175만 5,000원이 돼요. 24만 3,000원짜리 문턱이 9억원에 서 있는 셈입니다.
도시지역분은 뭐고 안 낼 수도 있나요?
도로나 상하수도처럼 도시 기반시설에 쓰려고 재산세에 얹는 항목이에요. 과세표준에 0.14%를 곱해서 계산하고, 재산세 본세와 같은 과세표준을 씁니다. 전국에 다 붙는 건 아니에요. 지방의회 의결로 고시한 도시지역 안에 있는 주택에만 붙고, 부과 여부 자체가 지자체 재량입니다. 내 고지서에 도시지역분 항목이 없다면 계산기의 도시지역 토글을 끄고 보세요. 세율도 조례로 0.23%까지 올릴 수 있어서 지역에 따라 금액이 달라집니다.
지방교육세는 왜 도시지역분에 안 붙나요?
지방세법이 지방교육세 과세표준에서 도시지역분을 명시적으로 빼두었기 때문이에요. 조문이 "납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20"이라고 적고 있고, 괄호 안의 그 조항이 바로 도시지역분입니다. 실수하기 쉬운 지점이에요. 공시 5억 도시지역 1주택이면 본세 26만원에 도시지역분 30만 8,000원을 더한 56만 8,000원의 20%를 잡아 11만 3,600원으로 계산하기 쉬운데, 맞는 값은 본세 26만원의 20%인 5만 2,000원입니다. 합계가 6만원 넘게 벌어져요.
과세표준상한제는 세부담상한과 다른 건가요?
다른 제도이고, 주택에 남아 있는 건 과세표준상한제뿐이에요. 예전에는 세부담상한이라고 해서 작년 낸 세액 대비 105~130%를 넘지 못하게 막는 규정이 있었는데, 주택은 2024년 1월 1일부터 이 규정에서 빠졌습니다. 대신 세액이 아니라 과세표준 자체를 막는 방식으로 바뀌었어요. 올해 과세표준이 "작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%"를 넘으면 그 상한액을 과세표준으로 씁니다. 작년 상당액에 곱하는 비율도 작년 비율이 아니라 올해 비율이라는 점이 헷갈리기 쉬워요. 계산기에 작년 공시가격을 넣으면 이 상한을 같이 계산합니다. 작년 5억에서 올해 6억으로 오른 1주택이라면 상한 덕에 78만 7,200원이 67만 160원으로 11만 7,040원 줄어요.
계산기 금액이 고지서와 다른데요?
네 가지가 계산 밖에 있어요. 첫째 지역자원시설세입니다. 소방 재원으로 쓰는 별도 세목인데 재산세와 함께 고지돼서 합계가 조금 더 커 보여요. 둘째 지자체 조례입니다. 재산세는 표준세율의 50% 범위에서, 도시지역분은 0.23%까지, 지방교육세도 50% 범위에서 조정할 수 있어요. 셋째 1세대 1주택 판정입니다. 상속 주택이나 혼인, 인구감소지역 주택 같은 예외가 12가지라 계산기는 입력한 대로 믿고 계산합니다. 넷째 공동명의예요. 지분을 나누기 전 전체 과세표준에 세율을 적용한 뒤 지분대로 나누는 순서라, 내 지분만 넣으면 실제보다 적게 나옵니다. 최종 금액은 위택스와 고지서가 기준이에요.
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소만 넣으면 무료로 볼 수 있어요. 여기 넣어야 하는 건 내가 산 가격도, 지금 호가도 아니고 국토교통부가 매년 정하는 공시가격입니다. 보통 시세보다 낮게 잡혀요. 공동주택은 매년 4월 말에 그해 공시가격이 확정되고, 재산세는 6월 1일 기준으로 소유자에게 부과됩니다. 6월 1일에 집을 가지고 있던 사람이 1년치를 내는 구조라, 5월 말에 팔면 안 내고 6월 초에 사면 낸다는 얘기가 여기서 나와요.