Question 1

DSR이 정확히 뭔가요?

Accepted Answer

DSR은 총부채원리금상환비율의 줄임말로, 내 연소득에서 빚 갚는 데 쓰는 돈이 차지하는 비율이에요. 주택담보대출만 보는 게 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부까지 1년 치 원리금을 전부 더해서 연소득으로 나눕니다. 은행권은 이 비율이 40%를 넘지 않는 선에서만 빌려줘요. 연소득 6,000만원이면 1년에 갚는 돈이 2,400만원, 매달 200만원까지가 천장입니다. 이 계산기는 그 천장에서 기존 빚을 먼저 빼고, 남은 여력으로 주담대를 얼마까지 받을 수 있는지 거꾸로 계산해 줍니다.

Question 2

스트레스 DSR은 뭐가 다른가요?

Accepted Answer

한도를 계산할 때 실제로 낼 금리가 아니라 더 높은 가상의 금리를 넣는 제도예요. 나중에 금리가 오르면 못 갚을 수 있으니 미리 여유를 두고 심사하자는 취지입니다. 2026년 8월 기준 수도권 변동금리 주택담보대출에는 3%p가 붙고, 비수도권은 0.75%p로 유예돼 있어요. 약정금리가 연 4.36%인 수도권이면 심사는 연 7.36%로 합니다. 헷갈리기 쉬운데, 실제로 내는 이자가 늘어나는 게 아니라 한도만 줄어드는 거예요. 같은 조건에서 스트레스 금리를 빼고 계산하면 4억원대가 나오지만 3%p를 얹으면 2억 9,000만원으로 내려갑니다.

Question 3

지역에 따라 주담대 한도가 얼마나 달라지나요?

Accepted Answer

세 가지가 한꺼번에 갈립니다. 첫째 LTV예요. 규제지역 무주택자는 40%인데 수도권 비규제와 비수도권은 70%입니다. 생애최초는 규제지역과 수도권 비규제 모두 70%지만 비수도권만 80%까지 되고, 대신 대출금액이 6억원으로 묶여요. 둘째 절대한도입니다. 수도권은 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 끊기는데 비수도권에는 이 상한 자체가 없어요. 셋째 스트레스 금리입니다. 수도권은 3%p가 붙지만 비수도권은 하한 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%p만 붙어요. 다만 이 유예는 2026년 12월 31일까지라 연장되지 않으면 내년부터 지방 한도도 줄어듭니다. 규제지역은 6개월 주기로 다시 지정하니 계약 전에 내 지역이 어디에 속하는지 확인하세요.

Question 4

DSR 40%는 누구에게 적용되나요?

Accepted Answer

은행에서 빌리는 총대출액 1억원 초과 개인 차주에게 적용됩니다. 제2금융권은 50%로 조금 느슨해요. 다만 이 계산기는 은행권 40%만 다룹니다. 전세자금대출이나 중도금대출처럼 DSR 산정에서 빠지는 대출도 있는데, 규제는 자주 바뀌니 신청 전에 취급 은행에 확인하시는 게 정확해요.

Question 5

안 쓰는 마이너스통장도 한도에 영향을 주나요?

Accepted Answer

줍니다. 잔액이 0원이어도 뚫어둔 한도 전액을 빌린 것으로 계산해요. 금융위원회가 한도대출의 총대출액을 실제 사용금액이 아니라 한도금액 기준으로 본다고 밝혔거든요. 게다가 마이너스통장은 DSR에서 5년 만기로 환산합니다. 30년으로 길게 늘려주는 주담대와 달리 5년으로 짧게 끊기니까 월 상환액이 크게 잡혀요. 한도 5,000만원짜리 하나가 위 조건에서 주담대 한도를 1억 3,765만원 깎습니다. 금리를 깎는 것보다 한도를 줄이는 쪽이 훨씬 세게 들어요.

Question 6

방공제는 왜 빼나요?

Accepted Answer

집이 경매로 넘어가면 보증금이 적은 세입자가 은행보다 먼저 돈을 받아 갑니다. 은행 입장에서는 경매로도 회수할 수 없는 구멍이라 대출해 줄 때부터 그만큼을 빼두는데, 이걸 방공제라고 불러요. 지금 세입자가 없어도 뺍니다. 금액은 주택임대차보호법 시행령이 지역별로 정해뒀고 서울 5,500만원, 과밀억제권역 4,800만원, 광역시 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원이에요. 아파트는 원래 은행이 MCI·MCG 보험을 붙여서 메워줬는데 2026년 6월과 7월에 주요 은행이 신규 가입을 전부 막으면서 지금은 그대로 차감됩니다.

Question 7

계산 결과대로 대출이 나오나요?

Accepted Answer

아니요. 계산으로 나온 숫자는 넘을 수 없는 상한이지 보장 금액이 아니에요. 세 가지가 계산 밖에 있습니다. 첫째, 은행이 이번 달 남겨둔 자체 한도는 공시되지 않아 계산할 수 없어요. 2026년 7월엔 규제 계산값보다 은행 자체 한도가 먼저 걸린 사례가 나왔습니다. 둘째, 여기 쓰는 4.36%는 전체 은행 평균이라 실제 심사에는 그 은행 그 상품의 고시금리가 들어가요. 심사금리가 0.5%p만 달라져도 한도가 1,000만원 넘게 움직입니다. 셋째, 상여나 프리랜서 소득을 어디까지 인정하느냐가 은행마다 갈려요. 은행 두세 곳에 같은 조건으로 확인해 보시는 게 확실합니다.

Question 8

전세대출은 보증금의 80%까지라는데 왜 내 한도는 더 적게 나오나요?

Accepted Answer

한도가 관문 네 개를 지나면서 깎이고, 그중 가장 적은 값이 내 한도가 되기 때문이에요. ① 보증금의 80% ② 보증기관 최대한도 ③ 소득 기반 한도 ④ 은행 자체 심사 순서입니다. 보증금 3억원이면 ①번은 2억4,000만원, ②번은 HF 기준 4억4,444만원이라 여기까지는 2억4,000만원이 상한이에요. 그런데 ③번 소득 기반 한도가 이보다 낮게 잡히는 경우가 흔하고, 그게 실제 한도가 됩니다. 이 계산기가 ③번과 ④번을 계산하지 않는 이유도 그거예요. HF 상환능력별 한도는 연간인정소득을 소득의 몇 배로 잡는지 같은 세부 계수가 공개돼 있지 않아서, 추정치를 넣으면 결과가 임의값이 됩니다. 1주택자라면 ②번에서 먼저 잘려요. 수도권·규제지역 1주택자는 2025년 9월부터 2억원으로 일원화됐습니다.

Question 9

1주택자 전세대출은 왜 2억원에서 막히나요?

Accepted Answer

②번 관문의 숫자가 무주택자와 다르게 걸려 있기 때문이에요. HF 기준 1주택자 보증한도는 수도권·규제지역 1억8,000만원, 그 외 지역 2억원입니다. 무주택자의 4억원과 비교하면 절반이 안 돼요. 보증금 4억원짜리 수도권 아파트로 계산해 보면, ①번 관문만 보면 3억2,000만원인데 ②번은 1억8,000만원 ÷ 80% × 8/9 = 2억원이라 여기서 잘립니다. 실제로 2025년 9월부터 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일원화됐어요. 산식으로 유도한 값과 발표된 값이 맞아떨어집니다. 한 가지 더 있어요. 2024년 10월 이후에 3억원 넘는 아파트를 산 사람은 전세대출 자체가 막힙니다. 한도가 줄어드는 게 아니라 대상에서 빠지는 거라, 집을 사고 전세를 살 계획이라면 계약 순서부터 확인하셔야 해요.

DSR 계산기

한도가 생각보다 안 나오는 이유

심사에 쓰는 금리가 내 금리보다 높아서

계산이 끝난 뒤 방공제가 또 빠져서

안 쓰는 통장이 자리를 먼저 차지해서

규제 계산을 통과해도 은행 창구에서 막혀서

전세·잔금대출은 계산 방식이 아예 달라서

자주 묻는 질문