깡통전세 자가진단하는 법, 등기부·시세 5분 AI 검증

이 집이 지금 당장 경매에 넘어가면, 내 보증금은 온전히 돌아올까? 전세 계약 전에 물어야 할 질문은 사실 이거 하나다. 그런데 부동산에서 이 질문에 숫자로 답해주는 사람은 없다. "안전한 집이에요"라는 말만 믿고 도장 찍기엔, 걸린 돈이 내 목돈 전부다.

다행히 이 질문은 스스로 확인할 수 있다. 위험한 집은 계약 전에 티가 난다. 원디가 오늘, 부동산·재테크를 몰라도 5분 안에 걸러내는 세 가지 체크를 알려준다. 등기부 보는 것까지 AI한테 시키는 법도 같이.

깡통전세가 뭔데 이게 위험한가

깡통전세는 쉽게 말하면 집값보다 빚이 많은 집이다. 집주인이 진 대출과 세입자들의 전세금을 다 합치면 집을 팔아도 안 되는 상태. 이런 집이 경매로 넘어가면 판 돈으로 빚부터 갚고, 세입자한테 돌아올 몫이 없거나 모자란다. 그러면 내 전세금이 통째로 날아간다.

그래서 계약 전에 딱 하나만 물으면 된다. "이 집을 지금 당장 팔면, 내 보증금이 온전히 나올까?" 이걸 숫자로 확인하는 게 아래 세 체크다.

체크 1: 전세가율 80%선을 넘는가

첫 번째는 제일 쉽다. 전세가율은 내가 낼 전세금을 그 집 매매가로 나눈 값이다. 공식은 전세금 ÷ 매매가 × 100. 예를 들어 매매가 3억짜리 집에 전세 2억5천만원이면 83%다.

기준은 이렇다. 70%를 넘으면 한 번 더 따져보고, 80%를 넘으면 위험 신호로 본다. 왜냐하면 집값이 조금만 떨어져도 전세금이 매매가를 따라잡기 때문이다. 매매가 3억에 전세 2억5천인데 집값이 2억5천으로 내리면, 팔아도 딱 본전이라 여윳돈이 없다. 참고로 전국 아파트 평균 전세가율은 60%대 후반 수준이다(최신 수치는 KB부동산 데이터허브나 한국부동산원 R-ONE에서 확인). 내가 보는 집이 80%를 넘는다면 평균보다 확실히 빡빡한 축이다.

매매가는 앞의 다른 글에서 다룬 국토교통부 실거래가로 확인하면 된다. 호가 말고 실제 거래된 값으로 봐야 정확하다.

체크 2: 등기부 을구, 근저당에 내 돈을 더해본다

두 번째가 진짜 핵심이다. 등기부등본을 떼서 이 집에 이미 잡힌 빚을 확인하는 거다. 등기부는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗀다. 열람 700원, 발급 1,000원. 커피 한 잔도 안 되는 돈으로 목돈을 지킨다.

등기부에서 볼 곳은 두 군데다.

을구에 적힌 근저당의 채권최고액이 이 집에 걸린 은행 빚이다. 여기서 계산 하나만 하면 된다. 근저당 채권최고액 + 내 전세보증금이 집 시세를 넘으면 위험하다. 앞 예시로 매매가 3억 집에 근저당 6천만원이 잡혀 있고 내 전세가 2억5천이면, 6천 + 2억5천 = 3억1천이다. 시세 3억을 넘는다. 경매로 넘어가면 은행이 먼저 6천을 가져가고, 남는 걸로 내 2억5천을 채워야 하는데 모자랄 수 있다는 뜻이다. 이게 딱 깡통 신호다.

주의할 게 하나. 근저당은 실제 빌린 돈보다 보통 10~20% 높게 잡힌다(채권최고액). 은행이 이자·연체까지 대비해 넉넉히 걸어두기 때문이다. 그러니 채권최고액이 전세금의 120%를 넘게 크면 특히 조심해서 봐야 한다.

체크 3: HUG 보증에 가입되는 집인가

세 번째는 "국가 보증기관이 이 집을 안전하다고 보는가"를 빌려 쓰는 방법이다. HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 내주는 제도다. 그런데 아무 집이나 받아주지 않는다.

HUG의 가입 기준이 곧 안전선이다. 선순위 채권(근저당 같은 먼저 잡힌 빚)과 내 전세보증금을 합한 금액이 시세의 90%를 넘으면 안 되고, 근저당만 따로 봐도 시세의 60%를 넘으면 안 된다. 바꿔 말하면, HUG 가입이 된다는 것 자체가 이 집이 그 기준을 통과했다는 신호다. 가입해두면 최악의 경우에도 보증금을 돌려받는다.

이 보증이 실제로 효과가 있다는 건 숫자로도 보인다. 전세보증 사고액은 2023년 5월 약 4조3,347억원에서 2025년 8월 약 9,379억원으로 줄었다. 78% 넘게 감소했다. HUG가 가입 기준을 조인 뒤 위험한 계약이 걸러진 결과다.

원디가 직접 해봄: 등기부 캡처를 AI에 던지기

세 체크 중 등기부 읽는 게 제일 낯설다. 을구에 근저당권설정이니 채권최고액이니 하는 말이 빽빽해서 어디를 봐야 할지 막막하다. 그래서 원디는 등기부를 캡처해서 AI한테 해석을 시킨다. 인터넷등기소에서 열람한 화면을 그대로 캡처하거나 PDF로 저장한 뒤, ChatGPT나 클로드에 올리고 아래를 붙여넣자.

첨부한 건 전세 계약하려는 집의 등기부등본이야. 아래를 정리해줘.

내 조건
- 내 전세보증금: [2억5천만원]
- 이 집 매매 시세(실거래가): [3억원]

확인해줘
1. 갑구: 현재 소유자 이름, 압류·가압류·경매개시 같은 표시가 있는지
2. 을구: 근저당권의 채권최고액을 전부 합해서 얼마인지
3. 깡통 판정: (근저당 채권최고액 합 + 내 보증금)이 시세를 넘는지, 넘으면 얼마 넘는지
4. 전세가율: 내 보증금 ÷ 시세 × 100, 그리고 80% 기준 초과 여부
5. 종합: 안전 / 주의 / 위험 중 하나로 판정하고 이유를 한 줄로

등기부에 안 적힌 정보(실제 대출 잔액 등)는 모른다고 솔직히 말해줘. 지어내지 마.

원디 조건(보증금 2억5천, 시세 3억, 본문 예시의 근저당 6천만원짜리 집) 기준으로 돌려보면 이렇게 돌아온다.

두 기준을 다 넘겨서 "위험" 판정이 떨어졌다. 이 집이라면 원디는 계약을 접거나, 보증금을 낮추는 조건으로 다시 협상한다. 그리고 여기서 원디가 반드시 하는 게 있다. AI가 읽은 채권최고액 숫자를 등기부 원본에서 눈으로 한 번 대조한다. AI가 캡처 화질이 나쁘면 숫자를 잘못 읽기도 한다. 판정을 좌우하는 그 금액 한 줄만 원본과 맞춰보자. 마지막 근저당 말소 여부(빨간 줄이 그어졌는지)도 꼭 눈으로 확인한다. 말소된 건 이미 갚은 빚이라 계산에서 빼야 한다.

이 자가진단만 믿으면 안 되는 이유

세 체크를 다 통과해도 100% 안전은 없다. 이건 위험한 집을 빠르게 거르는 1차 필터지, 보증서가 아니다.

먼저 등기부는 실시간이 아니다. 내가 뗀 뒤 계약 전까지 집주인이 새 대출을 받을 수 있다. 그래서 잔금 치르는 당일 아침에 등기부를 한 번 더 떼는 게 정석이다. 또 등기부에 안 나오는 빚도 있다. 밀린 세금(당해세)은 등기부에 안 뜨는데 경매에서 내 보증금보다 먼저 가져간다. 집주인의 국세 완납증명서를 받아 확인해야 하는 이유다.

AI 판정도 참고선이다. 캡처 화질, 등기부 양식에 따라 AI가 숫자를 흘릴 수 있다. 원디 생각엔 AI는 "어디를 봐야 하는지" 길잡이로 쓰고, 최종 판정은 사람이 원본으로 확인하는 게 맞다. 조금이라도 애매하면 전세보증보험 가입과 전문가 상담을 같이 붙이자. 목돈 지키는 데 드는 몇 만원은 아까워할 게 아니다.

자주 묻는 질문

깡통전세는 어떻게 자가진단하나요?

세 가지만 보면 된다. 전세가율(전세금 ÷ 매매가 × 100)이 80%를 넘는지, 등기부 을구의 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합한 금액이 시세를 넘는지, HUG 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지다. 셋 중 하나라도 걸리면 그 집은 다시 생각해야 한다.

전세가율이 몇 퍼센트면 위험한가요?

전세가율은 전세금을 매매가로 나눈 값이다. 70%를 넘으면 한 번 더 따져보고, 80%를 넘으면 위험 신호로 본다. 집값이 조금만 떨어져도 전세금이 매매가에 근접하거나 넘어서, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받기 어렵기 때문이다. 전국 아파트 평균 전세가율은 60%대 후반 수준이다.

등기부등본은 어디서 떼고 무엇을 봐야 하나요?

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 뗄 수 있고, 열람은 700원, 발급은 1,000원이다. 갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류가 없는지 보고, 을구에서 근저당 채권최고액이 얼마인지 확인한다. 이 근저당 금액에 내 보증금을 더한 값이 시세를 넘으면 위험하다.

HUG 전세보증금반환보증에 가입되면 안전한가요?

가입 가능 여부 자체가 좋은 안전 신호다. HUG는 선순위 채권과 전세보증금을 합한 금액이 시세의 90%를 넘거나, 근저당이 시세의 60%를 넘으면 보증을 안 받아준다. 가입이 된다는 건 그 집이 이 기준을 통과했다는 뜻이다. 가입해두면 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG가 대신 내준다.

면책

이 글은 전세 계약 전 위험을 스스로 점검하도록 돕는 정보 글이다. 특정 매물의 안전을 보장하지 않으며, 자가진단을 통과했다고 사고가 없다는 뜻은 아니다. 등기부에 드러나지 않는 위험(미납 세금 등)이 있을 수 있으니, 중요한 계약은 전세보증보험 가입과 전문가 확인을 함께 받기 바란다. 모든 수치는 2026년 7월 13일 기준이다.

출처

• 주택도시보증공사 전세사기예방센터, 등기부등본 확인: https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030105.jsp
• 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr/
• 세이프홈즈, "HUG 전세보증보험 가입조건, 2025년 기준": https://safehomes.kr/blog/magazine/355
• 경향신문, "전세사기 키운 'HUG 보증기준 완화'…다시 조이자 사고 급감": https://www.khan.co.kr/article/202510091436001
• 서울주택 정보마당, 전세가율: https://housinginfo.seoul.go.kr/hmpg/rent/rate/rateDetail.do
• 국토교통부 실거래가 공개시스템(매매 시세 확인): https://rt.molit.go.kr/