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·부동산·16 min read·원디 (Wondy)

내 동네 전월세 전환율, 실거래가로 직접 뽑는 법 (AI)

뉴스가 말하는 서울 평균 전환율 5.8%는 내가 보는 그 단지랑 다르다. 국토교통부 실거래가에서 우리 동네 전세·월세 계약을 직접 받아 진짜 전환율을 뽑는 법. RTMS 다운로드 4단계와, CSV를 AI에 던져 5분 만에 끝내는 복붙 프롬프트까지 담았다.

전세 1억이 월세 48만원으로 바뀐다. 한국부동산원이 집계한 서울 평균 전환율 5.8%를 그대로 돌린 숫자다. 5억 전세면 월 240만원. 근데 이 5.8%가 내가 계약하려는 그 단지에서도 5.8%냐 하면, 아무도 모른다. 뉴스도 매물 앱도 평균만 말하니까. 앱에 뜨는 건 집주인이 부른 값(호가)이고, 옆 단지랑 비교할 기준도 없다.

방법은 하나다. 그 동네 사람들이 실제로 얼마에 계약했는지, 원본 데이터를 내가 직접 받아서 보는 거다. 원디가 오늘 그걸 뽑는 법을 알려준다.

내 동네 전월세 전환율을 실거래가로 직접 뽑는 법 대시보드 인포그래픽. 서울 아파트 평균 전환율 5.8%(2025.7 한국부동산원), 전세 1억 환산 월세 약 48만원, 법정 전환 상한 4.5%(재계약 시), 데이터는 rt.molit.go.kr에서 무료. 절차는 RTMS CSV 받기, AI에 업로드해 전세·월세 짝짓기, 월세×12를 보증금차액으로 나눠 평균과 비교
내 동네 전월세 전환율, 실거래가로 직접 뽑기

전환율이 뭔지부터 30초만

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 붙는 이자율이다. 쉽게 말하면 목돈 대신 다달이 내는 이자다. 이 숫자가 낮을수록 세입자한테 유리한 월세다. 왜냐하면 같은 집을 월세로 돌릴 때 매달 내는 돈이 적다는 뜻이니까.

한국부동산원 집계로 2025년 7월 기준 서울 아파트 평균 전환율은 약 5.8%다. 전세 1억원을 월세로 바꾸면 대략 월 48만원이라는 뜻이다. 근데 이건 서울 전체를 뭉갠 평균이다. 강남 한복판이랑 외곽 단지가 같을 리 없다. 그래서 내 매물은 내가 직접 계산해야 한다.

RTMS에서 우리 동네 데이터 받는 4단계

데이터는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr, 줄여서 RTMS)에 다 있다. 여기가 원본이다. 매물 앱 시세는 이 원본을 누가 가공한 거고, 여긴 실제 신고된 계약 그 자체다. 전월세는 2021년 6월 임대차 신고제 이후 계약분이 쌓여 있다.

전월세 실거래가 받기 4단계
  1. 01
    자료제공 메뉴

    rt.molit.go.kr 상단 자료제공 클릭

  2. 02
    조건 지정

    아파트·전월세·우리 동·최근 1년

  3. 03
    CSV 내려받기

    엑셀 말고 CSV로 저장

  4. 04
    전세·월세 분리

    같은 단지 전세·월세만 남김

핵심은 마지막 단계다. 받은 파일에는 전세랑 월세가 섞여 있다. 전환율을 계산하려면 같은 단지, 비슷한 평형의 전세 계약과 월세 계약을 짝지어야 한다. 전세 5억이 찍힌 단지에서 월세 계약도 찾아, 둘을 나란히 놓는 거다. 이게 앱으로는 절대 안 되는, 원본 데이터만의 힘이다.

실제로 계산해보자: 전세 5억 vs 보증금 1억 + 월세 175

숫자를 박아보자. RTMS에서 받아보니 우리 단지 같은 평형에 전세 5억 계약이 있고, 월세는 보증금 1억에 175만원짜리가 있다고 치자. 이 둘로 전환율을 뽑는다.

계산은 세 걸음이면 끝난다. 먼저 월세로 갈 때 안 묶이는 목돈. 전세 5억 대신 월세 보증금 1억만 넣으니 4억이 통장에 남는다. 다음으로 그 대가로 1년에 내는 월세, 175만원씩 12달이니 2,100만원. 마지막으로 이 월세에 숨은 이자율. 2,100만원을 남은 목돈 4억으로 나누고 100을 곱하면 5.25%다. 종이에 적어도 세 줄이다.

5.25%가 나왔다. 이제 이 숫자가 비싼지 싼지 판단할 기준이 필요한데, 아까 그 서울 평균 5.8%가 여기서 쓰인다. 우리 단지 5.25%는 평균보다 낮다. 쉽게 말하면 이 동네 월세는 서울 전체 평균보다 세입자한테 조금 나은 편이라는 뜻이다.

5.25%우리 단지 실거래5.8%서울 평균
우리 단지 전환율 vs 서울 아파트 평균 (예시)

여기에 하나 더 얹으면 판단이 선명해진다. 전세를 월세로 바꾸는 재계약이라면 법정 상한이 걸린다. 주택임대차보호법은 기존 전세를 월세로 돌릴 때 붙일 수 있는 비율을 기준금리(2.5%)+2%, 즉 4.5%로 묶어놨다. 우리 단지 5.25%는 이 상한보다 높은데, 이건 신규 계약이라 시장 시세를 따르기 때문이다. 이미 살던 집을 월세로 돌리는 거였다면 5.25%는 상한 초과라 낮춰 달라고 요구할 수 있다.

원디가 직접 해봄: CSV를 AI에 던지기

같은 단지 전세·월세를 눈으로 짝짓는 게 은근 손이 많이 간다. 그래서 원디는 RTMS에서 받은 CSV를 통째로 AI한테 던진다. ChatGPT나 클로드 채팅창에 파일을 올리고 아래를 붙여넣자. 엑셀 말고 CSV로 받아야 AI가 칸을 안 헷갈린다.

첨부한 파일은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 받은 전월세 실거래 데이터야.
[○○아파트] [84㎡] 기준으로 아래를 정리해줘.

1. 최근 6개월 전세 계약의 보증금 중간값
2. 같은 단지·평형 월세 계약(보증금 + 월세)들을 표로
3. 각 월세 계약의 전환율 = (월세×12) ÷ (전세 중간값 − 월세보증금) × 100
4. 이 단지 월세들의 평균 전환율
5. 서울 아파트 평균 5.8%와 비교해서, 이 동네 월세가 평균보다 싼지 비싼지 한 줄로

표에 계산 근거를 다 보여주고, 데이터가 적어서 신뢰도가 낮은 경우엔 그렇다고 알려줘.

원디가 예시로 든 단지(전세 5억 단지) 데이터 기준으로 돌려보면 이런 식으로 돌아온다.

AI 답변 (요약)ChatGPT

1. 전세 중간값: 최근 6개월 84㎡ 전세 계약 기준 5억원.

2~3. 월세 계약과 전환율:

보증금월세전환율 계산전환율
1억원175만원(175만×12) ÷ 4억 × 1005.25%

4. 평균 전환율: 5.25%

5. 판정: 서울 아파트 평균 5.8%보다 낮아, 이 단지 월세는 평균보다 세입자에게 유리한 편입니다. 다만 같은 평형 월세 표본이 적어 신뢰도가 낮으니, 기간이나 인근 단지로 범위를 넓혀 재확인을 권합니다.

표만 봐도 "이 동네 월세가 평균보다 싼가"에 답이 나온다. 마지막 줄이 특히 중요한데, 프롬프트에 "데이터가 적으면 그렇다고 말해줘"를 넣어둔 덕에 AI가 표본 부족을 스스로 실토한다. 이 경고가 뜨면 곧이곧대로 믿지 말고 범위를 넓혀 다시 돌리자. 그리고 원디가 여기서 꼭 검산하는 건 전환율 나눗셈 하나다. 아무 계약이나 하나 골라 (월세×12) ÷ 보증금차액이 맞는지 손으로 찍어본다. 이 한 줄만 맞으면 나머지는 믿어도 된다. AI가 큰 표에서 곱하기 순서를 가끔 흘리니까.

이렇게 뽑은 숫자도 함정이 있다

원본 데이터라고 만능은 아니다. 세 가지는 꼭 감안하자.

먼저 표본이 적을 수 있다. 우리 단지에서 최근 월세 계약이 두세 건뿐이면 그 평균은 흔들린다. 한 건이 유난히 비싸면 전체가 왜곡된다. 이럴 땐 옆 단지나 같은 동까지 범위를 넓혀 봐야 한다.

다음으로 최근 한두 달 데이터는 덜 찼다. 계약하고 신고하는 데 시차가 있어서, 이번 달 거래는 아직 다 안 올라와 있다. 가장 최신 흐름을 보려면 한 달 정도 지난 데이터가 안정적이다.

마지막으로 평형과 층, 리모델링 여부가 다르면 값이 달라진다. 같은 단지여도 저층 구축과 고층 올수리는 다른 물건이다. 짝지을 때 조건을 최대한 맞추자. 원디 생각엔, 이 세 가지만 조심하면 앱 시세보다 훨씬 진짜에 가까운 감을 잡을 수 있다. 물론 최종 계약은 실제 매물 상태를 보고 정하는 거다.

자주 묻는 질문

내 동네 전월세 전환율은 어디서 확인하나요?

평균값은 한국부동산원 R-ONE이나 서울주택 정보마당에서 자치구별로 볼 수 있다. 하지만 내가 보는 그 단지의 진짜 전환율을 알려면 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지의 전세·월세 계약을 직접 받아 계산하는 게 정확하다. 자치구 평균과 개별 단지는 꽤 차이가 난다.

전월세 실거래가 데이터는 무료로 받을 수 있나요?

받을 수 있다. 실거래가 공개시스템의 자료제공 메뉴에서 건물유형·전월세구분·지역·기간을 정하면 CSV나 엑셀로 공짜로 내려받는다. 전월세 실거래가는 임대차 신고제가 시작된 2021년 6월 이후 계약분이 쌓여 있다. 광고 계정도 필요 없다.

서울 아파트 전월세 전환율 평균은 몇 퍼센트인가요?

한국부동산원 집계로 2025년 7월 기준 서울 전월세 전환율 평균은 약 5.8%다. 전세 1억원이 대략 월세 48만원 정도라는 뜻이다. 다만 이건 전체 평균이라 자치구·단지·평형마다 다르니, 내 매물은 실거래가로 직접 계산해봐야 한다.

실거래가로 전환율을 계산하는 공식은 무엇인가요?

같은 단지의 전세 실거래가와 월세 실거래가를 골라 (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100으로 계산한다. 전세 5억, 월세는 보증금 1억에 175만원이면 (175만×12) ÷ 4억 × 100 = 5.25%다. 이 값이 낮을수록 세입자에게 유리한 월세다.

면책

이 글은 공개된 실거래가 데이터를 스스로 확인하는 방법을 안내하는 정보 글이다. 특정 지역의 시세나 계약 조건을 보장하지 않으며, 데이터는 신고 시차와 표본 수에 따라 실제와 다를 수 있다. 계약은 실제 매물 상태와 여러 조건을 함께 확인해 결정하기 바란다. 모든 수치는 2026년 7월 13일 기준이다.

출처