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·부동산·30 min read·원디(Wondy)

부부공동명의 종부세 특례는 공시가 18억까지 신청하는 순간 손해입니다

부부공동명의 종부세는 9월 16~30일에 특례를 신청할지 한 번만 고를 수 있어요. 공시가 18억까지는 각자 9억씩 공제받아 0원인데 신청하면 세금이 생기고, 20억·72세·16년 보유면 반대로 7만원 유리해집니다. 현행 기준으로 끝까지 계산했어요.

9월 16일에 신청서를 낼까요, 말까요.

부부가 집 한 채를 반씩 나눠 가진 분들 얘기입니다. 공시가격 18억원 이하면 신청하는 쪽이 손해고, 20억원 부근에서 방향이 뒤집혀요. 공동명의 1주택자 특례를 쉽게 말하면 부부 두 사람 몫으로 따로 계산하던 종부세를 한 사람 몫으로 몰아서 계산해 달라고 신청하는 제도입니다. 계산대에 장바구니 두 개를 따로 올리다가 하나로 합치는 셈인데, 합치는 순간 빼주는 금액도 깎아주는 비율도 같이 바뀝니다.

아래 숫자는 2026년 8월 25일에 확인한 종합부동산세법과 국세청 안내 기준이고, 부부 지분 5대 5에 세대 안 다른 주택 없음, 실거주를 전제로 계산했습니다. 공시가격이 낯설면 재산세 고지서가 왜 그 금액인지 뜯어본 글부터 보고 오세요.

내 공시가격은 어느 칸인가요

자기 집 공시가격 하나만 있으면 됩니다. 지분 5대 5 기준이에요.

우리 집 공시가격판정
18억원 이하신청하면 손해예요. 0원이던 세금이 40만원 가까이 생깁니다
18억원 초과 19억 5,000만원 이하미신청이 유리합니다. 세액공제를 한도인 80%까지 채워도 못 뒤집어요
20억원 부근갈립니다. 72세에 16년 보유면 신청이 7만원쯤 유리, 55세에 8년이면 160만원 넘게 손해
30억원공제율이 높으면 신청이 유리해요. 80%면 220만원 넘게 아낍니다

지분이 5대 5가 아니거나 세대원이 다른 주택을 갖고 있으면 이 표를 못 씁니다.

감면이 아니라 맞교환입니다

부부공동명의 1주택자 종부세 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지만 신청할 수 있습니다. 종합부동산세법 제10조의2 제2항에 날짜가 박혀 있어요. 신청하면 부부가 각자 받던 9억원 공제가 납세의무자 한 사람의 12억원으로 바뀌고, 대신 고령자·장기보유 세액공제가 최대 80%까지 붙습니다. 2026년 8월 25일 국세청 안내 기준으로 지분 5대 5라면 공시가격 18억원 이하에서는 신청이 손해이고, 역전은 19억 5,000만원과 20억원 사이에서 일어납니다.

종부세를 계산하는 두 가지 방식
특례 미신청 (부부 각자 납부)
  • 공제금액 각 9억원, 부부 합쳐 18억원
  • 고령자·장기보유 세액공제 없음
  • 부부가 각각 납세의무자
  • 본인 지분 공시가격으로 계산
특례 신청 (1세대 1주택자 방식)
  • 공제금액 12억원 한 번
  • 세액공제 최대 80%
  • 지분 큰 사람 1인이 납세의무자
  • 주택 전체 공시가격으로 계산
국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내의 비교표입니다

종부세는 사람마다 따로 매기는 세금이라, 특례를 신청하면 부부가 각자 9억원씩 받던 공제가 합쳐서 12억원으로 줄어듭니다. 그 6억원을 내주고 세액공제를 받아오는 맞교환이에요. 세액공제는 연령이 60세부터 20%, 65세 30%, 70세 40%, 보유기간이 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%인데 둘을 더해도 80%가 한도예요. 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 받아올 게 없으니 잃기만 해요.

20억과 30억이 정반대로 나왔습니다

조건 네 가지를 끝까지 계산했습니다.

조건신청 안 하면신청하면차이
공시 18억원, 나이·보유 무관(손해 크기만 달라짐)0원399,688원신청이 399,688원 비쌈
공시 20억원, 55세, 보유 8년647,512원2,280,380원신청이 1,632,868원 비쌈
공시 20억원, 72세, 보유 16년647,512원570,096원신청이 77,416원 쌈 (근소, 보류 권장)
공시 30억원, 72세, 보유 16년3,914,184원1,674,128원신청이 2,240,056원 쌈

원디가 걸린 줄은 세 번째예요. 숫자로는 7만원 유리하지만, 그 7만원 때문에 되돌리는 데 1년이 걸리는 결정을 하는 셈이라 원디라면 보류합니다.

18억원 줄부터요. 지분 5대 5면 각자 9억원이라 공제를 빼는 순간 과세표준이 0원입니다. 신청하면 18억원에서 12억원만 빼서 6억원이 남고, 신청이 손해라는 결론은 나이·보유기간과 무관하고, 손해 크기만 달라져요. 세액공제 80%를 다 받아도 40만원 가까이 되는 세금이 생겨요. 0원보다 싼 금액은 없어서 이 구간은 안 뒤집힙니다.

20억원에 55세, 보유 8년은 연령 공제가 0%라 보유기간 20%만 붙습니다. 6억원어치 공제를 내주고 돌려받은 세액공제는 47만원 남짓입니다. 종부세액이 30만원에서 276만원으로 뛰는데 돌려받는 건 그게 전부예요. 거기서 재산세 공제 384,604원과 세액공제 475,079원을 빼고 농특세를 얹으면 2,280,380원이 되니, 미신청 647,512원과 1,632,868원 차이가 납니다.

30억원은 특례 쪽 과세표준이 10억 8,000만원까지 커져서 종부세액만 840만원이 나와요. 그런데 72세에 16년 보유면 연령 40%와 보유기간 50%를 더해 한도 80%를 다 채웁니다. 560만원 가까이 덜어내니 6억원어치 공제를 잃고도 남아요.

그 840만원은 누진 구간을 따라 3억원 × 0.5% + 3억원 × 0.7% + 4억 8,000만원(6억 초과분) × 1.0%로 나온 값이에요. 재산세 본세는 공시가격에 1주택 공정시장가액비율 45%를 곱해 과세표준을 만들고 표준세율을 매긴 값이라 20억원이면 2,970,000원, 18억원이면 2,610,000원입니다.

역전은 어디서 일어나나요

세액공제를 한도까지 채운 사람만 놓고 공시가격을 올려봤어요. 19억원과 19억 5,000만원은 같은 식으로 돌린 값입니다.

지분 5대 5, 세대 내 다른 주택 없음, 실거주, 72세·보유 16년으로 세액공제 80%를 다 채운 전제예요. 실선이 신청한 합계, 점선이 신청하지 않은 부부 합계입니다. 19억원과 19억 5,000만원은 사례와 같은 식으로 돌린 값이고, 가로축 눈금 간격은 일정하지 않아요18억 399,688원, 19억 484,928원, 19.5억 527,520원, 20억 570,096원, 30억 1,674,128원특례 신청 합계특례 미신청 부부 합계399,688원18억484,928원19억527,520원19.5억570,096원20억1,674,128원30억
지분 5대 5, 세대 내 다른 주택 없음, 실거주, 72세·보유 16년으로 세액공제 80%를 다 채운 전제예요. 실선이 신청한 합계, 점선이 신청하지 않은 부부 합계입니다. 19억원과 19억 5,000만원은 사례와 같은 식으로 돌린 값이고, 가로축 눈금 간격은 일정하지 않아요

19억원에서도(미신청 323,476원 대 신청 484,928원), 19억 5,000만원에서도(485,432원 대 527,520원) 미신청이 이깁니다. 20억원에 가서야 순서가 바뀌고 그마저 7만원 차이예요. 공제율이 40%나 20%면 역전 지점은 훨씬 위로 올라갑니다.

신청서를 내기 전에 걸리는 것

한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터 자동으로 이어집니다. 국세청 안내에 그렇게 적혀 있어요. 되돌리려면 그해 9월 16일부터 30일 사이에 변경신청서를 다시 내야 합니다. 올해 신청은 내년 9월에 다시 열어볼 숙제를 만드는 셈이에요.

지분이 5대 5가 아니면 위 표를 못 씁니다. 미신청 시 공제 9억원은 각자 지분 공시가격에서 뺍니다. 20억원을 7대 3으로 가지면 큰 쪽 지분이 14억원이라 신청하지 않아도 과세표준이 생기고, 이런 경우는 표를 버리고 홈택스에서 두 번 돌려 보는 게 맞아요.

세대원이 다른 주택의 부속토지만 가져도 신청이 안 됩니다. 국세청 사전답변이 그렇게 봤어요.

재산세는 명의를 어떻게 나눠도 같습니다. 집 한 채에 세율을 매긴 다음 지분으로 쪼개는 구조라, 공동명의로 하면 보유세가 준다는 말은 종부세에만 해당해요.

뉴스에 나오는 14억은 언제부터인가요

2027년 6월 1일 기준분부터입니다. 재정경제부가 2026년 8월 3일 배포한 세제개편안 문답자료의 숫자라, 올해 9월 판단에 쓰면 결론이 통째로 틀려요. 문답자료는 부부가 개별적으로 납부하면 거주 시 각 9억원·비거주 시 각 4억원, 특례를 신청하면 거주 시 14억원·비거주 시 9억원을 공제한다고 적고 있습니다. 거주하느냐 아니냐로 공제액이 갈리는 구조인데, 같은 잣대가 이미 비거주 1주택자의 전세대출에 들어와 있어요.

확정도 아닙니다. 8월 중순 이후 보도를 보면 비거주 1주택 공제 한도를 두고 국회에서 절충 중이에요. 2026년 9월에 쓰는 값은 12억원과 각 9억원, 이 두 개입니다.

원디가 GPT한테 같은 조건을 시켜봤습니다

맥락 없는 새 대화에 20억원 사례를 그대로 넣었습니다. 기억에 있는 세율은 쓰지 말라고 못 박고 산식과 세율표를 붙였어요. 프롬프트 원문입니다.

부부 공동명의 1주택의 2026년 종합부동산세를 "특례 신청 안 함(부부 각자 납부)"과 "공동명의 1주택자 특례 신청(1세대 1주택자 방식)" 두 가지로 끝까지 계산해서 어느 쪽이 얼마나 싼지 알려줘. 아래 규칙과 숫자만 써. 기억에 있는 세율이나 공제액은 쓰지 마.

[규칙]
- 과세표준 = (납세의무자별 주택 공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
- 공제금액: 1세대 1주택자(특례 신청 시 납세의무자 1인) 12억원 / 그 외(각자 납부) 각자 9억원
- 종부세 세율(2주택 이하 누진): 과세표준 3억 이하 0.5% / 3억 초과 6억 이하 0.7% / 6억 초과 12억 이하 1.0% / 12억 초과 25억 이하 1.3%
- 공제할 재산세액 = (그 사람에게 부과된 주택분 재산세 본세) × [ (종부세 과세표준 × 60%)에 재산세 표준세율을 적용한 금액 ] ÷ [ (그 사람 지분 공시가격 × 60%)에 재산세 표준세율을 적용한 금액 ]
- 재산세 표준세율(누진): 과세표준 6천만원 이하 0.1% / 6천만원 초과 1.5억 이하 6만원 + 6천만원 초과분의 0.15% / 1.5억 초과 3억 이하 19만5천원 + 1.5억 초과분의 0.25% / 3억 초과 57만원 + 3억 초과분의 0.4%
- 산출세액 = 종부세액 − 공제할 재산세액
- 1세대 1주택 세액공제(특례 신청한 경우에만 적용): 연령 60세 이상 20% / 65세 이상 30% / 70세 이상 40%, 보유기간 5년 이상 20% / 10년 이상 40% / 15년 이상 50%, 둘을 합쳐 최대 80%
- 각자 납부(특례 미신청)에는 세액공제가 없음
- 농어촌특별세 = 산출세액(세액공제 후)의 20%를 더함
- 원 단위 미만은 버림

[사례]
- 서울 아파트 1채, 부부 5:5 공동명의, 세대 내 다른 주택 없음, 실거주
- 2026년 공시가격 20억원
- 이 주택에 부과된 2026년 재산세 본세(도시지역분·지방교육세 제외) = 2,970,000원 (부부가 절반씩 부담)
- 남편 55세, 보유기간 8년 (특례 신청 시 납세의무자는 남편)

[출력]
1. 특례 미신청: 1인당 과세표준 → 종부세액 → 공제할 재산세액(분자·분모 금액 표시) → 산출세액 → 농특세 → 1인 합계 → 부부 합계
2. 특례 신청: 과세표준 → 종부세액 → 공제할 재산세액(분자·분모 금액 표시) → 산출세액 → 세액공제율과 공제액 → 농특세 → 합계
3. 두 합계의 차이와 어느 쪽이 유리한지 한 줄
4. 같은 조건에서 공시가격이 18억원이면 특례 미신청 쪽 종부세가 얼마인지 한 줄 (계산 근거 포함)
5. 내가 준 숫자와 네가 가정한 숫자를 따로 목록으로
AI 답변 (실제 실행)GPT (gpt-5.6-sol)2026-08-25 실행

(발췌) 1. 특례 미신청 과세표준 60,000,000원, 종부세액 300,000원, 공제할 재산세액 30,203원, 산출세액 269,797원, 농어촌특별세 53,959원. 부부 합계 647,512원.

2. 특례 신청 재산세 공제식의 "그 사람 지분"은 남편의 50% 지분인 10억원을 적용했습니다. 공제액 453,050원, 산출세액 2,306,950원, 공제율 20% 적용 후 1,845,560원, 최종 합계 2,214,672원.

4. 공시가격 18억원 각자 지분이 9억원이므로 과세표준 0원, 부부 합계도 0원입니다.

미신청 쪽은 원 단위까지 같은 647,512원이 나왔고 18억원이면 0원이라는 것도 맞혔습니다. 갈린 곳은 하나예요. 시행령 제4조의3의 분모를 주택 전체 기준으로 읽으면 2,280,380원, GPT처럼 본인 지분 기준으로 읽으면 2,214,672원입니다. 6만 5,708원 차이인데 어느 해석이든 미신청이 150만원 넘게 쌉니다. 이 글의 표는 법 조문대로 주택 전체 기준(2,280,380원)으로 적었고, 홈택스 결과와 몇만 원 다를 수 있습니다.

이 프롬프트를 그대로 쓰실 거면 규칙 맨 끝에 "특례를 신청한 경우에는 지분과 재산세를 주택 전체 기준으로 계산해" 한 줄을 붙이세요.

9월 16일부터 30일까지, 할 일은 계산기 두 번

홈택스에서 두 번 돌려보고 더 작은 쪽을 고르면 끝납니다. 세금종류별 서비스, 세금모의계산, 종합부동산세 간이세액계산으로 들어가면 특례 적용과 미적용 결과를 각각 볼 수 있어요.

국세청도 2021년 이 특례를 만들 때부터 같은 말을 했어요. 보도참고자료 원문이 "홈택스에 게시된 간이세액계산 프로그램을 참고하여 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 신청하시기 바랍니다"예요. 세무서가 대신 골라주지 않는다는 뜻입니다. 그해 안내 대상만 128,292명이었어요.

낼 서류는 시행규칙 별지 제30호 특례 신청서와 혼인관계증명서 두 장이에요. 요건은 6월 1일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동으로 소유하고, 다른 세대원이 주택을 갖고 있지 않은 것입니다.

표의 숫자는 이렇게 나왔습니다

표에서 낯선 항목은 공제할 재산세액 하나일 거예요. 같은 집에 재산세를 이미 매겼으니 이중으로 걷지 않으려고 빼주는 금액입니다. 종부세 과세표준(특례를 신청한 20억원 사례면 4억 8,000만원)에 다시 60%를 곱해 재산세 과세표준 크기로 줄인 다음, 거기에 재산세 세율을 매긴 금액이 분자입니다. 분모는 그 집 공시가격에 같은 60%와 세율을 적용한 금액이고요. 그래서 60%가 두 번 나옵니다. 실제 재산세 고지서는 1주택 특례 비율 45%로 매기지만, 공제액을 나누는 비율식은 법이 표준 비율 60%로 계산하라고 정해 두어서 위의 2,970,000원(45%)과 이 분모(60%)의 기준이 다릅니다.

미신청(1인) : 1,485,000 × (36,000 ÷ 1,770,000) = 30,203원
              (1,485,000원 = 주택 재산세 본세 2,970,000원의 절반, 본인 지분분)
신청        : 2,970,000 × (540,000 ÷ 4,170,000) = 384,604원

분자 36,000원과 540,000원은 과세표준 6,000만원과 4억 8,000만원을 그렇게 줄여 세율을 매긴 값이고, 분모 1,770,000원과 4,170,000원은 지분 10억원과 주택 전체 20억원을 같은 방식으로 계산한 값이에요.

자주 묻는 질문

부부공동명의 종부세 특례 신청 기간은 언제인가요?

매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 종합부동산세법 제10조의2 제2항에 날짜가 박혀 있어요. 관할세무서장에게 신청하고, 시행규칙 별지 제30호 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서를 냅니다. 이 15일을 넘기면 올해분은 다시 못 고쳐요.

공동명의 종부세는 12억 공제와 각 9억 공제 중 어느 쪽이 유리한가요?

지분 5대 5 기준으로 공시가격 18억원까지는 각 9억원, 합쳐서 18억원을 공제받는 쪽이 무조건 유리합니다. 그 위부터는 고령자·장기보유 세액공제율에 달렸어요. 공제율을 한도인 80%까지 채운 사람도 역전 지점이 공시가격 19억 5,000만원과 20억원 사이입니다.

부부 공동명의 1주택인데 종부세 특례를 신청하면 세금이 줄어드나요?

줄기도 하고 늘기도 합니다. 공시가격 20억원에 55세, 보유 8년이면 부부 합계 647,512원이던 세금이 2,280,380원으로 1,632,868원 늘어요. 30억원에 72세, 보유 16년이면 3,914,184원이 1,674,128원으로 2,240,056원 줄고요. 나이와 보유기간이 갈림길입니다.

한 번 신청하면 매년 다시 신청해야 하나요?

아니요. 국세청 안내는 최초 신청한 연도의 다음 연도부터 변동이 없으면 별도 신청이 필요 없다고 적고 있어요. 문제는 되돌릴 때입니다. 특례를 그만두려면 그해 9월 16일부터 30일 사이에 변경신청서를 다시 내야 해요. 2027년분 개편이 시행되면 한 번 더 확인해야 합니다.

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