계약갱신청구권 5% 인상 계산, 반전세는 보증금에 5%가 아닙니다

5%는 보증금에 붙는 숫자가 아닙니다.

갱신 통지를 받으면 대부분 계산기를 켜고 지금 보증금에 1.05를 곱해봅니다. 전세라면 그게 맞아요. 그런데 보증금 3억원에 월세 60만원짜리 반전세라면 그 곱셈은 답이 아닙니다. 집주인이 "보증금은 5%만 올릴게요, 대신 월세를 시세대로 75만원으로 하죠"라고 하면 겉보기에는 5%인데 실제로는 11.71%가 되거든요.

계약갱신청구권의 5%는 환산보증금에 붙습니다. 환산보증금은 매달 내는 월세를 보증금으로 바꿔서 지금 보증금과 합친 금액이에요. 쉽게 말하면 월세와 보증금을 한 통에 부어 하나의 덩어리로 만든 값입니다. 월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 환율 같은 숫자가 전월세 전환율이고요.

2026년 8월 27일부터 그 전환율은 연 5.0%입니다. 한국은행이 그날 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸고, 주택임대차보호법 시행령 제9조가 기준금리에 2%포인트를 더한 값을 쓰라고 정해뒀거든요. 7월 16일부터 8월 26일까지는 4.75%, 그 전에는 4.5%였어요. 아래 계산은 이 글을 쓴 8월 26일 시점 값인 4.75%로 풀었습니다. 0.25%포인트 차이가 작아 보이지만, 전세 5억원을 갱신하면서 보증금 1억원만 남기고 나머지를 월세로 돌리는 자리에서는 월세 상한이 매달 8만 8,541원 갈립니다.

아래 숫자는 2026년 8월 26일에 확인한 법령 원문과 국토교통부 렌트홈 계산기 안내문 기준이고, 갱신요구권을 행사한 갱신에 지자체 조례로 상한을 더 낮춘 지역이 아니라는 전제로 계산했습니다. 나눗셈에서 소수점이 남는 자리는 렌트홈 계산기와 같이 원 단위 미만을 버리고 적었어요. 전월세 전환율이 무슨 값인지부터 헷갈리시면 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지 계산한 글과 우리 동네 전환율을 실거래가로 직접 뽑은 글을 먼저 보고 오세요.

5%는 어디에 붙나요

보증금과 월세를 합친 한 덩어리에 붙습니다. 월세에 12를 곱해 1년치로 만들고 전환율 4.75%로 나누면 그 월세가 보증금으로 얼마인지 나와요. 거기에 지금 보증금을 더한 금액이 환산보증금이고, 5%는 이 금액에 붙습니다. 그러니까 계산은 세 걸음이에요.

세 번째 걸음이 사람들이 잘 모르는 대목이에요. 상한은 덩어리 하나로 정해지고, 그 안에서 보증금을 얼마로 하고 월세를 얼마로 할지는 다시 정하는 겁니다. 그래서 같은 5% 인상인데도 보증금만 보면 7.53%가 되기도 하고 월세만 보면 14.90%가 되기도 해요.

전세 5억원은 2,500만원이 끝입니다

월세가 0원인 전세는 계산이 한 줄로 끝납니다. 환산할 월세가 없으니 환산보증금이 그냥 보증금 5억원이고, 여기에 1.05를 곱하면 5억 2,500만원이에요. 올려줄 수 있는 금액은 2,500만원입니다.

검색 상위 글들이 이 경우만 보고 "보증금 × 1.05"라고 정리해버린 것이 오해의 출발점이에요. 전세는 맞는데 반전세부터 틀립니다.

보증금 3억에 월세 60만원, 같은 5%가 세 갈래로 갈립니다

보증금 3억원에 월세 60만원인 집의 환산보증금은 451,578,947원입니다. 월세 60만원에 12를 곱한 720만원을 0.0475로 나누면 151,578,947원이 나오고, 여기에 보증금 3억원을 더한 값이에요. 5%를 올린 상한은 474,157,894원이고, 올려줄 여력은 2,257만 8,947원입니다.

세 번째 조합에서 집주인이 2,257만 8,947원을 부르면 보증금 기준으로는 7.53%라 위법처럼 보입니다. 그런데 월세를 그대로 두는 조건이라면 환산해서 정확히 5%예요. "5%까지니까 1,500만원만 내겠다"고 버티면 오히려 근거가 없는 주장이 됩니다. 반대로 두 번째 조합을 모르면 월세를 60만원에서 68만 9,374원으로 올리자는 말이 15% 인상으로 들려서 놀라게 되고요.

진짜 걸러야 할 건 카드에 없는 네 번째 조합이에요. 보증금을 3억 1,500만원으로 5%만 올리면서 월세를 75만원으로 같이 올리면, 환산보증금이 504,473,684원이 돼요. 상한을 3,031만 5,790원 넘고 실제 인상률은 11.71%입니다. 올려줄 여력이 2,257만 8,947원이었으니 넘어간 금액만으로 여력의 1.34배예요. 보증금 숫자만 보면 딱 5%라서 그럴듯하게 들리는 조건이라 원디가 가장 조심하라고 적어두고 싶은 자리입니다.

전세를 월세로 돌리자고 하면

이때도 상한 환산보증금부터 잡습니다. 전세 5억원이면 5억 2,500만원이고, 그 안에서 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세 상한이 정해져요.

남기는 보증금이 클수록 월세 상한은 내려갑니다. 넘겨야 할 금액이 줄어드니까요.

집주인이 "5억을 보증금 1억에 월세 200만원으로 바꾸자"고 하면 환산보증금이 605,263,158원이 됩니다. 인상률로 21.05%예요. 표의 168만 2,291원과 나란히 놓고 보면 얼마나 벗어난 조건인지 바로 보입니다. 내 동네 월세 시세가 대충 어디쯤인지는 실거래가로 내 월세가 적정한지 따져본 글에 방법을 적어뒀어요.

그리고 애초에 전환 자체를 임대인이 강제하지 못합니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 국토교통부는 임차인 동의 없이는 월세 전환이 곤란하다고 답하고 있어요. 정책브리핑에 실린 국토교통부 예시가 전세 5억원을 보증금 3억원에 월세 67만원, 또는 보증금 2억원에 월세 100만원까지로 잡았는데 이건 당시 전환율 4% 기준입니다. 같은 예시를 2026년 4.75%로 다시 풀면 791,666원과 1,187,500원이에요.

위 표의 890,625원과 이 791,666원이 다른 건 출발점이 달라서입니다. 표는 5%를 올린 5억 2,500만원에서 남길 보증금을 뺐고, 국토교통부 예시는 증액 없이 5억원 그대로에서 뺐어요. 그러니까 보증금 3억원을 남기는 같은 조건이라도 인상 없이 전환만 하면 791,666원, 5%까지 올리면서 전환까지 하면 890,625원입니다.

옛날 전환율로 계산하면 2년에 637만원이 어긋납니다

같은 사례에 전환율만 바꿔 넣어봤습니다. 전세 5억원에서 보증금 1억원을 남기고 나머지를 월세로 돌리는 경우예요. 월세로 돌릴 금액 4억 2,500만원은 전환율과 무관하게 똑같으니, 갈리는 건 전환율 하나뿐입니다.

5.5%를 쓰면 매달 26만 5,625원, 갱신 기간 2년이면 637만 5,000원을 더 내는 조건이 상한 안이라고 계산됩니다. 4.5%로 계산하면 반대로 받아도 되는 금액을 스스로 깎는 셈이고요. 문제는 검색 상위에 올라온 글 대부분이 아직 5.5%나 4.5%를 쓰고 있다는 겁니다. 원디가 이 글을 쓰면서 상위 12개를 열어봤는데 당시 현행값이던 4.75%를 적어둔 곳은 한 곳뿐이었어요. 정작 정부 계산기인 렌트홈은 이미 7월 16일자로 4.75%에 맞춰져 있었습니다. 8월 27일 인상 뒤에는 5.0%가 현행값이니, 어느 글이든 전환율 옆에 날짜가 적혀 있는지부터 보세요.

5%를 넘게 부르면 세 갈래로 대응합니다

전세 5억원에 5억 6,000만원을 요구받았다고 해볼게요. 법정 상한은 5억 2,500만원이니 초과분이 3,500만원, 인상률로는 12.0%입니다. 여기서 할 수 있는 일이 셋입니다.

먼저 갱신요구권을 쓰겠다는 뜻을 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 알리세요. 그 통지가 들어가면 집주인은 갱신 자체를 거절하지 못하고, 증액도 주택임대차보호법 제7조의 범위로 묶입니다.

이미 초과분을 내버렸다면 돌려달라고 하면 됩니다. 같은 법 제10조의2가 초과 지급한 차임이나 보증금의 반환을 청구할 수 있게 해뒀어요.

그래도 합의가 안 되면 조정을 신청하는 길이 남습니다. 한국부동산원과 LH가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회가 그 창구예요.

계산 전에 걸리는 것 여섯 가지

5%는 상한이지 자동 인상률이 아닙니다. 법은 조세나 공과금이 늘었거나 경제 사정이 변한 경우를 증액 청구의 요건으로 걸어놨어요. 갱신요구권을 썼다고 5%를 자동으로 내야 하는 게 아니라 증액은 협의 사항이고, 합의가 안 되면 조정이나 소송으로 갑니다.

갱신요구권은 한 번뿐이고 갱신된 기간은 2년입니다. 이미 한 번 썼다면 다음 만기에는 5% 상한 자체가 안 붙어요. 그래서 4년이 끝난 뒤의 재계약은 상한 밖입니다.

묵시적 갱신은 갱신요구권과 다른 제도예요. 양쪽이 아무 말 없이 넘어가 기존 조건 그대로 연장되는 것이라 증액이 아예 없고, 갱신요구권 한 번은 그대로 남습니다. 이걸 몰라서 "묵시적으로 넘어갔으니 이번엔 재계약하자"는 말에 갱신요구권을 써버리는 경우가 생겨요.

1년 안에 두 번은 못 올립니다. 시행령 제8조 제2항이 계약이나 직전 증액 후 1년 이내에는 증액 청구 자체를 막아뒀습니다.

통지 시기는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 1개월 전까지라고 적힌 자료가 아직 돌아다니는데 현행은 2개월입니다.

상가 공식을 주택에 쓰면 안 됩니다. 상가건물임대차보호법은 전환율이 달라서 환산보증금을 보증금에 월세의 100배를 더해 구해요. 주택에 그 100배 계산을 쓴 답변이 검색 상위에 실제로 있었습니다. 주택은 월세에 12를 곱해 4.75%로 나눕니다.

보증금을 올려주기로 했다면 전세대출 한도가 왜 80%가 안 나오는지 미리 확인하시고, 갱신이 아니라 새 계약으로 정리되는 경우라면 중개보수 상한이 얼마인지도 같이 보셔야 해요. 보증금이 오르면 전세보증금 반환보증의 보증료도 같이 오릅니다.

원디가 클로드한테 같은 조건을 시켜봤습니다

맥락이 하나도 없는 새 대화에 두 번 물었습니다. 처음에는 전환율을 알려주지 않고 보증금 3억원에 월세 60만원인 반전세의 갱신 상한만 물었어요. 두 번째에는 환산보증금 산식과 전환율 4.75%를 규칙으로 주고 같은 사례를 다시 계산하게 했습니다. 실제로 채팅창에 넣은 원문입니다.

전세 계약갱신청구권을 써서 갱신하는데, 보증금 3억원에 월세 60만원인 반전세예요. 집주인이 "5% 올리자"고 합니다. 5%는 보증금에 붙는 건가요, 월세에 붙는 건가요? 그리고 지금(2026년 8월) 법정 전월세 전환율이 몇 %인지, 그 근거(기준금리 등)와 함께 알려주세요. 그 전환율로 이 반전세의 합법적인 인상 상한을 계산해 주세요.

[질문 2, 규칙과 숫자를 줌] 아래 규칙과 숫자만 써서 다시 계산해 주세요. 기억에 있는 전환율은 쓰지 마세요.
[규칙]
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율
- 갱신 시 인상 상한 = 종전 환산보증금 × 1.05 (5%)
- 전환율 = 4.75% (2026년 7월 16일 이후, 기준금리 2.75% + 2%p)
- 월세로 돌릴 때 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 원 단위 미만 버림
[사례]
A. 보증금 3억원 + 월세 60만원 반전세 갱신: 종전 환산보증금, 5% 상한 환산보증금, 그리고 ①보증금·월세 각각 5% ②보증금 유지하고 월세만 올릴 때 월세 상한 ③월세 유지하고 보증금만 올릴 때 보증금 상한
B. 집주인이 "보증금은 5%만 올려서 3억 1,500만원, 대신 월세는 75만원"이라고 하면 실제 인상률은 몇 %인지
C. 전세 5억원을 갱신하면서 집주인이 보증금 1억원만 남기고 나머지를 월세로 돌리자고 할 때, 월세 상한
D. 사례 C를 전환율 4.5%와 5.5%로 계산하면 월세 상한이 각각 얼마이고, 4.75% 기준과 월 얼마 차이인지

[질문 3] 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 세입자가 거절할 수 있나요? 두 문장 이내.

갈린 지점이 딱 하나였어요. 전환율을 안 주면 기억에 있는 옛날 값 4.5%를 꺼냅니다. 기준금리 2.50%까지는 맞는데 7월 16일 인상을 모르니 결과가 통째로 어긋나요. 그런데 4.75%를 규칙으로 주자 환산보증금 451,578,947원, 상한 474,157,894원, 월세 상한 689,374원, 보증금 상한 322,578,947원, 인상률 11.71%까지 이 글의 숫자와 원 단위로 똑같이 나왔습니다. 양쪽 다 원 단위 미만을 버렸거든요.

그러니까 이 계산에서 AI가 틀리는 자리는 산수가 아니라 전환율 하나입니다. 위 원문은 제 사례에 맞춰 길게 물어본 것이라, 여러분 숫자만 바꿔 넣으면 되도록 짧게 다시 정리했어요.

주택 임대차 갱신 상한을 계산해줘. 아래 규칙과 숫자만 쓰고, 기억에 있는 전환율이나 기준금리는 쓰지 마.

[규칙]
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12) ÷ 0.05
- 갱신 증액 상한 = 종전 환산보증금 × 1.05
- 전월세 전환율은 연 5.0% (2026년 8월 27일 기준)
- 원 단위 미만은 버림

[사례]
- 지금 보증금 (원), 지금 월세 (원)를 여기에 적기
- 집주인이 부른 조건: 보증금 (원), 월세 (원)

[출력]
1. 종전 환산보증금과 5% 상한 금액
2. 보증금만 올릴 때의 보증금 상한, 월세만 올릴 때의 월세 상한
3. 집주인이 부른 조건의 실제 인상률과 상한 초과 금액
4. 내가 준 숫자와 네가 가정한 숫자를 따로 목록으로

전환율을 안 적어주면 옛날 값으로 계산합니다. 첫 줄의 0.05와 5.0%는 꼭 넣어주세요. 이 값은 8월 27일 기준금리 인상을 반영한 것이라, 위 실험 화면에 보이는 4.75%와는 다릅니다.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권 5%는 보증금에 붙나요, 월세에 붙나요?

둘을 합친 금액에 붙습니다. 월세에 12를 곱하고 전월세 전환율로 나눠 보증금으로 바꾼 다음, 지금 보증금과 더한 환산보증금이 기준이에요. 전환율은 2026년 8월 27일 기준금리 인상으로 연 5.0%가 됐고, 아래 사례는 그 전 값인 4.75%로 계산했습니다. 보증금 3억원에 월세 60만원이면 환산보증금이 451,578,947원이고, 5%를 올린 상한은 474,157,894원입니다. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리면 결과가 같아지지만, 한쪽만 손대면 달라져요.

2026년 전월세 전환율은 몇 퍼센트인가요?

2026년 8월 27일부터 연 5.0%입니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조가 한국은행 기준금리에 2%포인트를 더하도록 정해뒀고, 한국은행이 8월 27일에 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸어요. 7월 16일부터 8월 26일까지는 4.75%, 그 전까지는 4.5%였습니다. 국토교통부 렌트홈 계산기는 기준금리가 바뀔 때마다 값이 갱신되니 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.

보증금 3억에 월세 60만원인데 갱신 때 얼마까지 올려줘야 하나요?

조합에 따라 세 가지가 다 합법입니다. 보증금과 월세를 각각 5%씩 올리면 보증금 3억 1,500만원에 월세 63만원이고, 보증금을 그대로 두면 월세는 689,374원까지, 월세를 그대로 두면 보증금은 322,578,947원까지예요. 셋 다 환산보증금으로는 똑같이 474,157,894원입니다.

집주인이 전세를 월세로 바꾸자는데 거절할 수 있나요?

거절할 수 있습니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에, 국토교통부는 임차인 동의 없이는 월세 전환이 곤란하다고 답하고 있어요. 동의해서 전환하더라도 전환율 상한(2026년 8월 27일부터 연 5.0%)과 5% 증액 상한을 동시에 지켜야 합니다.

집주인이 5% 넘게 요구해서 이미 냈는데 돌려받을 수 있나요?

주택임대차보호법 제10조의2가 초과 지급한 차임이나 보증금의 반환을 청구할 수 있도록 정해두고 있습니다. 합의가 안 되면 한국부동산원과 LH가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 길이 있어요.

같이 보면 좋은 글

• 전환율 자체를 더 파보고 싶으시면 전세와 월세 유불리 계산과 우리 동네 전환율 뽑기가 짝이 되는 글이에요.
• 세금과 요금을 원 단위로 계산한 글은 돈 계산 허브에 모아뒀습니다.

출처

• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제7조의2·제10조의2(2026년 8월 26일 조회) - 갱신요구권 1회 2년, 증액청구 20분의 1 한도, 월차임 전환 시 산정률 제한, 초과 지급분 반환청구: https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제8조·제9조(시행 2026년 7월 1일, 대통령령 제36423호) - 증액 한도 20분의 1과 1년 내 재증액 금지, 전환 비율 연 1할과 가산 이율 연 2%: https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령
• 한국은행, 기준금리 변동추이(2026년 8월 26일 조회) - 2026년 7월 16일 연 2.50%에서 2.75%로 변경: https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643
• 한국은행, 기준금리 변동추이(2026년 9월 1일 조회) - 2026년 8월 27일 연 2.75%에서 3.00%로 변경, 전환율 상한 5.0%: https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643
• 국토교통부 렌트홈, 임대료 인상률 계산기 안내문과 변동현황(2026년 8월 26일 조회) - 환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 × 12) ÷ 4.75%, 2026년 7월 16일 기준금리 2.75% 적용: https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open
• 대한민국 정책브리핑, 「계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능한가요?」(국토교통부, 2020년 9월 1일) - 임차인 동의 필요, 당시 전환율 4% 기준 전세 5억원의 전환 예시
• 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원·LH 운영) - 증액 분쟁 조정 신청 창구: https://www.adrhome.reb.or.kr