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·부동산·25 min read·원디(Wondy)

방공제 면제 끝났다: 2026년 8월 아파트 주담대 5,500만원 사라진 이유

방공제를 MCI·MCG로 피하던 시절이 2026년 7월로 끝났어요. 주요 은행이 모두 신규 가입을 막으면서 아파트도 서울 5,500만원, 경기 4,800만원을 그대로 차감당합니다. 지역별 금액표와 아직 남은 경로를 2026년 8월 3일 확인 기준으로 정리했어요.

5,500만원. 서울에서 아파트를 사면서 주택담보대출을 받을 때, 한도 계산이 다 끝난 다음에 마지막으로 빠져나가는 금액이에요.

아파트를 사는 사람은 이 금액을 볼 일이 거의 없었습니다. 은행이 보험을 하나 붙여서 메워줬거든요. 그 관행이 2026년 6월 NH농협은행을 시작으로 무너졌고, 7월 16일 우리은행까지 문을 닫으면서 지금은 사실상 남은 창구가 없어요.

이 글의 금액과 은행 조치는 2026년 8월 3일에 확인한 기준입니다. 은행 중단은 가계대출 총량을 관리하려고 꺼낸 카드라 다시 열릴 수도 있어요. 그 시점까지 재개 소식은 확인되지 않았습니다.

방공제가 뭔가요

방공제는 은행이 빌려줄 돈에서 "앞으로 들어올지도 모를 세입자 몫"을 미리 빼두는 겁니다. 정식 이름은 소액임차보증금 차감이에요.

왜 빼느냐면 순서 때문입니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금이 적은 세입자는 은행보다 먼저 돈을 받아 갑니다. 주택임대차보호법 제8조가 그렇게 정해뒀어요. 은행 입장에서 그 금액은 경매로도 회수할 수 없는 구멍이라, 대출해 줄 때부터 빼놓는 거예요. 지금 세입자가 없어도 뺍니다. 나중에 생길 수 있으니까요.

여기서 짚고 갈 게 하나 있어요. 방공제를 콕 집어 정한 법은 없습니다. 법이 정하는 건 세입자가 먼저 받아 갈 금액이고, 그걸 대출 한도에서 뺀다는 건 금융회사의 담보평가 실무 기준이에요. 그래서 은행마다, 상품마다 적용이 갈립니다.

금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조에 지역별로 적혀 있어요.

지역차감되는 금액소액임차인으로 인정받는 보증금 상한
서울특별시5,500만원1억 6,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종·용인·화성·김포4,800만원1억 4,500만원
광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산·광주·파주·이천·평택2,800만원8,500만원
그 밖의 지역2,500만원7,500만원

이 금액은 2023년 2월 21일 개정분이고 2026년 8월 3일까지 그대로예요. 2026년 7월 1일 시행분이 있긴 한데 다른 법을 고치면서 딸려 온 개정이라 위 금액은 손대지 않았습니다. 검색하면 서울 3,700만원이나 5,000만원으로 적힌 글이 아직 상위에 남아 있으니 연도를 꼭 보세요. 그리고 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정합니다.

내 금액은 계약한 날이 아니라 근저당 잡힌 날로 정해져요

세입자 입장에서 더 중요한 함정이 이겁니다. 위 표를 보고 "나는 서울이니까 5,500만원은 보호받는다"고 생각하면 틀릴 수 있어요. 기준일이 내 계약일이 아니라 그 집에 처음 설정된 근저당 같은 담보물권의 설정일이거든요.

2015년에 근저당이 잡힌 집이면 오늘 계약해도 2015년 당시 금액이 적용됩니다. 개정 시행 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따른다고 부칙에 적혀 있어요. 등기부등본에서 근저당 설정일을 먼저 확인해야 하는 이유가 이겁니다.

아파트는 왜 그동안 안 깎였을까요

법이 아파트를 빼준 적은 한 번도 없습니다. 은행이 메워줬을 뿐이에요.

메워주는 장치가 MCI·MCG입니다. MCI는 서울보증보험이 파는 보험이고 보험료를 은행이 냅니다. 차주에게 떠넘기지 못하도록 금융당국이 정리해 뒀어요. MCG는 한국주택금융공사가 서는 보증이고 이쪽은 차주가 보증료를 냅니다. 요율은 연 0.05%에서 0.35% 사이예요. 어느 쪽이든 은행은 떼일 걱정을 덜기 때문에 방공제분만큼 한도를 되돌려줍니다.

은행은 이 보험을 아파트 대출에만 거의 자동으로 붙여줬어요. 담보 가치가 안정적이고 심사가 단순하니까요.

"그동안 아파트를 매입할 때는 이 방공제 규제가 사실상 작동하지 않았다. 은행이 아파트 대출에서만 서울보증보험(SGI) 등의 MCI·MCG 가입을 기본값으로 연계해 줬기 때문이다."

이코노미스트, 2026년 6월 24일

그래서 "방공제는 빌라나 다가구 얘기"라는 말이 오래 돌았습니다. 지금은 틀린 말이에요.

6월부터 은행 창구가 하나씩 닫혔어요

2026년 6월과 7월에 걸쳐 은행들이 MCI·MCG 신규 가입을 줄줄이 중단했습니다.

은행중단 시점대상
NH농협은행2026년 6월MCI·MCG
KB국민은행6월 26일MCI·MCG
iM뱅크7월 6일MCI·MCG
BNK경남은행7월 8일MCI·MCG
신한은행7월 10일MCI·MCG
SC제일은행7월 15일MCI
우리은행7월 16일MCI·MCG
하나은행7월MCI·MCG
IBK기업은행7월MCI·MCG

이유는 금리가 아니라 총량입니다. 은행은 올해 늘릴 수 있는 가계대출 총액이 정해져 있어요. 금리를 올리면 욕을 먹고 규제도 걸리는데, 보험 연계를 끊으면 조용히 실행 금액을 줄일 수 있습니다. 우리은행은 같은 날 영업점 주택 관련 대출 한도도 월 30억원에서 10억원으로 줄였어요.

그럼 내 한도에서 진짜 5,500만원이 빠지나요

전부는 아닙니다. 이 지점을 안 짚고 넘어가는 글이 많아요.

주담대 한도는 관문 여러 개를 각각 계산한 다음 그중 가장 적은 값으로 정해집니다. 집을 보는 LTV, 소득을 보는 DSR, 정부가 정한 절대한도, 은행이 이번 달 남겨둔 자체 한도. 방공제는 이 중 LTV 관문 안에서만 작동해요. 시가에 LTV를 곱한 금액에서 빼는 방식이라, 애초에 소득 때문에 DSR에서 잘린 사람은 LTV 금액이 얼마든 결과가 안 바뀝니다. 관문별 계산 순서는 주담대 한도 계산에 숫자를 끝까지 넣어 정리해 뒀어요.

같은 5,500만원인데 누구는 안 깎이고 누구는 그대로 맞아요
소득이 먼저 걸린 사람
  • DSR 관문 금액이 LTV보다 낮음
  • 방공제를 빼도 최종 한도 그대로
  • 집값보다 연소득이 병목
추천
집값에서 한도가 정해진 사람
  • LTV 관문이나 절대한도에 붙어 있음
  • 차감액이 그대로 최종 한도에서 빠짐
  • 소득 여유가 있을수록 타격이 큼

실제 숫자로 보면 이렇습니다. 15억원 이하 아파트를 사면서 규제 상한인 6억원에 붙어 있던 사람은, 방공제가 들어오면서 5억 4,500만원으로 내려갔어요.

상한에 붙어 있던 사람의 한도 변화
6억원
보험으로 메워주던 때
15억원 이하 아파트 규제 상한
5억 4,500만원
지금 서울 아파트
방공제 5,500만원 차감
이코노미스트 2026년 6월 24일 보도 사례. 소득 조건에 따라 DSR이 먼저 걸리면 이 차이는 나타나지 않아요

정책대출도 같은 방식으로 깎입니다. 서울 5억원 아파트를 LTV 70%로 잡으면 3억 5,000만원인데, 방공제 5,500만원을 적용하면 2억 9,500만원이 돼요.

주택 유형에 따라 폭도 달라집니다. 아파트는 통상 방 1개분만 적용하는데, 다가구나 단독주택은 임대 가능한 방 수만큼 중복으로 뺍니다. 방 세 개짜리 서울 단독주택이면 계산상 1억 6,500만원이 빠지는 식이에요. 각 방에 세입자가 한 가구씩 들어온다는 극단적인 가정을 깔거든요. 연립이나 다세대는 상품과 기관에 따라 1개일 때도, 방 수만큼일 때도 있습니다. 이 방수 규정은 법령이 아니라 은행 여신 실무 기준이라 창구에서 직접 확인하셔야 해요. 한도가 어디서 얼마나 깎이는지 직접 계산해 보고 싶으시면 방공제와 DSR 계산법에 절차를 적어뒀습니다.

지금 남아 있는 길

정리하면 은행 창구 쪽은 닫혔고, 정책대출 쪽은 갈립니다.

디딤돌대출은 이미 2024년 12월 2일부터 수도권 소재 아파트의 방공제 면제가 원칙적으로 막혔어요. 지방이나 비아파트는 종전대로입니다. 보금자리론은 아파트를 다르게 취급한다는 자료가 있는데, 원디가 기준 원문을 직접 확인하지 못해서 여기서는 사실로 적지 않을게요. 신청 전에 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)에 "아파트 방공제 반영 여부"를 그대로 물어보시는 게 가장 빠릅니다. 공사 안내에는 MCG를 정책모기지 신청 시 같이 신청할 수 있다는 문구가 남아 있지만, 실제로 실행되는지는 취급 은행마다 확인이 필요해요.

전세자금대출은 애초에 방공제와 무관합니다. 전세대출은 집이 아니라 보증기관의 보증서를 담보로 나가서 뺄 담보가 없어요. 대신 선순위채권과 임차보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%, 임대인이 법인이면 80% 안에 들어와야 하는 요건이 그 자리를 대신합니다. 이 구조는 전세대출 한도가 80%보다 적게 나오는 이유에 따로 풀어뒀어요.

원디는 이번 일이 규제가 바뀐 사건이라기보다, 은행이 그동안 대신 내주던 완충재를 거둬간 사건이라고 봅니다. 법정 금액은 3년째 그대로고 바뀐 건 은행의 선택이에요. 그래서 총량 압박이 풀리면 되돌아올 여지도 있습니다. 다만 되돌아올 때까지 잔금을 미룰 수 있는 사람은 많지 않으니, 지금 계약을 앞두고 계시면 차감된 금액으로 자금 계획을 짜두시는 편이 안전해요.

방공제 OX 퀴즈
  1. 01

    아파트는 방공제 대상이 아니라서 주담대 한도가 깎이지 않는다.

  2. 02

    전세자금대출에는 방공제가 적용되지 않는다.

자주 묻는 질문

아파트도 방공제를 하나요?

2026년 8월 3일 기준으로는 아파트도 그대로 차감합니다. 원래도 법이 아파트를 빼준 적은 없어요. 은행이 아파트 대출에 MCI·MCG 가입을 기본으로 붙여주면서 차감분을 메워줬기 때문에 안 깎이는 것처럼 보였을 뿐입니다. 2026년 6월 NH농협은행과 6월 26일 KB국민은행을 시작으로 7월 16일 우리은행까지 신규 가입이 줄줄이 중단되면서 그 완충재가 사라졌어요. 아파트는 통상 방 1개분만 적용해서, 서울이면 5,500만원, 과밀억제권역이면 4,800만원이 LTV로 계산한 금액에서 빠집니다. 다가구·단독주택은 임대 가능한 방 수만큼 중복으로 빼기 때문에 감액 폭이 훨씬 커요.

방공제 금액은 지역별로 얼마인가요?

서울 5,500만원, 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조가 정한 금액이고, 2023년 2월 21일 개정분이 2026년 8월 3일까지 그대로 유지되고 있어요. 한 가지 함정이 있습니다. 세입자에게 실제로 적용되는 금액은 계약한 날짜가 아니라 그 집에 처음 잡힌 근저당 같은 최선순위 담보물권의 설정일 기준이에요. 2015년에 근저당이 설정된 집이면 지금 계약해도 그때 금액이 적용됩니다. 그리고 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정합니다.

MCI·MCG에 가입하면 방공제를 면제받을 수 있나요?

2026년 8월 3일 기준으로 은행 창구에서는 사실상 어렵습니다. 검색에 걸리는 "방공제 면제 조건" 글 대부분이 MCI·MCG 가입을 첫 번째 방법으로 적어두는데, 그 글들이 쓰인 뒤에 상황이 바뀌었어요. NH농협은행이 2026년 6월, KB국민은행이 6월 26일, iM뱅크 7월 6일, BNK경남은행 7월 8일, 신한은행 7월 10일, SC제일은행 7월 15일, 우리은행 7월 16일 순으로 신규 가입을 막았고 하나은행과 IBK기업은행도 7월에 중단했습니다. 가계대출 총량을 관리하는 수단이라 한시 조치일 가능성은 있지만, 8월 3일까지 재개 보도는 확인되지 않았어요. 대출을 앞두고 계시면 취급 은행에 직접 물어보시는 편이 빠릅니다.

보금자리론은 방공제가 면제되나요?

단정하기 어려워서 확인 방법부터 알려드릴게요. 한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준을 정리한 자료에는 아파트의 경우 승인 시점에 최우선변제 소액임차보증금을 반영하지 않는다고 돼 있습니다. 다만 원디가 기준 원문 PDF를 직접 열지 못해서 이 글에서는 확정된 사실로 쓰지 않았어요. 신청 전에 공사 고객센터(1688-8114)나 취급 은행에 "아파트 방공제 반영 여부"를 그대로 물어보시는 게 확실합니다. 디딤돌대출은 반대 방향이 확인돼요. 2024년 12월 2일부터 수도권 소재 아파트는 MCG를 활용한 방공제 면제가 원칙적으로 제한됐고, 지방이나 비아파트는 종전대로입니다.

출처