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·부동산·35 min read·원디(Wondy)

전세대출 한도, 왜 보증금 80%가 안 나올까? 직접 계산하는 법 (2026년 7월 기준)

전세대출은 보증금의 80%까지라고 하는데 막상 한도는 더 적게 나옵니다. HF·HUG·SGI 보증기관별 상한과 소득 기반 한도, 1주택자 규정까지 네 가지 관문을 순서대로 짚어 내 한도를 직접 계산하는 방법을 정리했습니다.

전세대출 한도가 줄었다는 기사가 올해 내내 나왔어요. 그런데 산식만 놓고 보면 무주택자가 받을 수 있는 최대 한도는 작년과 같습니다. 2025년 7월에 수도권 보증비율이 90%에서 80%로 내려갔고 "산출결과의 8/9만 인정"이라는 문구가 붙었는데, 이 둘을 같이 계산하면 원래 숫자로 되돌아와요. 4억4,444만원. 지역을 바꿔 넣어도 같은 값이 나옵니다.

그렇다고 창구에서 느낀 게 착각이라는 얘기는 아니에요. 실제로 나오는 금액은 줄었습니다. 다만 잘리는 자리가 8/9가 아니라 다른 데예요. 어디서 잘리는지 알면 준비할 것도 달라지니까, 오늘은 한도가 정해지는 과정을 관문 네 개로 쪼개서 하나씩 계산해볼게요.

미리 밝혀둘 게 있어요. 이 글의 규정과 금액은 2026년 7월 28일에 확인한 공시 기준이고, 특정 은행이나 상품을 권하지 않습니다. 7월 30일에 정부 대책 발표가 예정돼 있어서 아래 숫자 중 일부는 그날 바뀔 수 있어요.

80%까지 된다면서, 왜 그만큼이 안 나올까요

한도는 계산 한 번으로 정해지지 않아요. 관문 네 개를 각각 계산한 다음 그중 가장 적은 값을 골라 줍니다. 쉽게 말하면 네 사람한테 따로 물어보고 제일 짜게 부른 사람 답을 쓰는 거예요.

전세대출 한도가 정해지는 순서
  1. 01
    ① 보증금의 80%

    3억원이면 2억4,000만원. 청년·신혼은 90%인 상품도 있어요.

  2. 02
    ② 보증기관 최대한도

    HF 4억4,400만원, HUG 수도권 4억원, SGI 5억원.

  3. 03
    ③ 소득 기반 한도

    버는 만큼만 빌려줘요. 여기서 걸리는 사람이 제일 많습니다.

  4. 04
    ④ 은행 자체 심사

    신용점수와 총량 관리. 같은 조건도 은행마다 달라요.

네 개를 다 계산해서 가장 적은 값이 내 한도예요. HF 일반전세자금보증 공시 2026년 7월 28일 확인

여기서 보증기관이라는 말이 나왔는데, 쉽게 말하면 은행 옆에 서서 "이 사람이 못 갚으면 우리가 대신 갚을게요"라고 약속해 주는 보증인이에요. 전세대출은 집을 담보로 잡는 게 아니라 이 보증서를 담보로 나갑니다. 그래서 어느 보증기관을 끼느냐에 따라 한도가 통째로 달라져요.

관문마다 누가 정하는지도 다릅니다. ①번은 집이 정하고, ②번은 보증기관 규정이 정하고, ③번은 내 소득이 정하고, ④번은 은행 사정이 정해요. 이 중에서 오늘 당장 바꿀 수 있는 건 ②번과 ④번뿐입니다. 어느 보증기관을 낀 상품을 고르느냐, 어느 은행에 가느냐.

수도권 8/9 규정, 정말 한도를 깎았을까요

숫자로는 안 깎았어요. 이 대목이 오늘 제일 하고 싶은 얘기라 천천히 가볼게요.

②번 관문의 원래 계산은 이렇습니다. HF(한국주택금융공사)가 한 사람 대출에 서 주는 보증금액의 최대치가 4억원이에요. 그런데 보증인은 대출금 전액을 책임지지 않고 일부만 책임집니다. 그 몫이 보증비율이에요. 쉽게 말하면 "이 대출의 90%까지만 내가 책임질게요"라고 미리 선을 그어두는 겁니다.

그래서 대출이 얼마까지 나오냐면, 보증금액 상한을 보증비율로 나눈 값입니다.

  • 비수도권: 4억원 ÷ 90% = 4억4,444만원
  • 수도권: 4억원 ÷ 80% = 5억원

여기까지만 보면 수도권이 오히려 더 나와요. 보증인이 덜 책임지는 만큼 같은 보증금액으로 더 큰 대출을 덮을 수 있으니까요. 그게 말이 안 되니까 HF 공시에는 문장이 하나 더 붙어 있습니다. 수도권과 규제지역은 산출결과의 8/9만 인정한다는 거예요.

  • 수도권: 5억원 × 8/9 = 4억4,444만원

비수도권 값과 원 단위까지 같습니다. 8/9라는 숫자도 우연이 아니에요. 80%를 90%로 나누면 정확히 8/9거든요. 보증비율을 내리면서 늘어나버린 산출액을 제자리로 되돌리는 조정인 셈입니다.

방증도 있어요. KB국민은행 상품 안내에는 전세자금대출 한도가 "임차보증금의 80% 이내에서 최고 2억2,200만원(채권보전조치 시 4억4,400만원)"이라고 적혀 있는데, 지역 구분이 없습니다. 4억4,400만원은 방금 나온 4억4,444만원을 만원 단위로 자른 값이에요. 카카오뱅크도 같은 상품에 4억4,400만원을 적어 뒀고요. 두 은행 모두 수도권이라고 따로 적은 숫자가 없습니다.

그럼 체감 축소는 어디서 왔을까요. 은행이 떠안는 몫이 10%에서 20%로 두 배가 되면서 자체 심사가 깐깐해진 게 하나, 2026년 상반기 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 묶은 총량 관리가 둘, 1주택자 한도를 따로 잘라둔 규정이 셋, 청년전용 버팀목처럼 정책대출 한도가 깎인 게 넷이에요. 산식이 아니라 이 네 군데에서 옵니다.

HF, HUG, SGI 중 어디로 받는 게 나을까요

세 곳 다 하는 일은 같아요. 은행에 보증을 서 주는 겁니다. 대신 한도와 조건이 갈려요.

항목HF (주택금융공사)HUG (주택도시보증공사)SGI서울보증
성격공공공공민간
보증금 대비80%80% (신혼·청년 90%)80%
최대 금액4억4,400만원수도권 4억원·그 외 3억2,000만원5억원
보증금 상한수도권 7억원·그 외 5억원수도권 7억원·그 외 5억원아파트는 제한 없음
소득 심사상환능력별 한도 있음소득 대비 이자비용 40% 이내재직 3개월 이상·신용점수
보증료연 0.06~0.20%대출특약 0.031% + 반환보증 0.097~0.211%은행 상품 안내에서 확인

읽는 순서를 정하자면 이래요. 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원을 넘으면 HF와 HUG는 아예 못 씁니다. 그때는 SGI로 가는데 보증료가 올라가요. 그 안쪽이면 금액보다 조건을 봅니다. 소득이 넉넉하지 않으면 HF의 상환능력별 한도가 먼저 걸리고, 이자 부담이 큰 편이면 HUG의 40% 기준이 먼저 걸려요.

HUG는 반환보증이 붙어 있는 게 특징이에요. 대출을 갚는 문제와 별개로 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때를 대비하는 보험이 함께 들어갑니다. 보증료가 두 줄로 나뉜 이유가 그거예요.

현실적으로는 보증기관을 직접 고르는 일이 드뭅니다. 은행마다 취급하는 보증서가 정해져 있어서, 은행을 고르면 보증기관이 따라오는 구조거든요. 그래서 상담을 받을 때 "이 상품은 어느 보증인가요"를 먼저 물어보는 게 빠릅니다.

무주택에 보증금 3억, 수도권이면 얼마가 나올까요

①번과 ②번까지만 계산하면 2억4,000만원이 상한이에요. 순서대로 넣어볼게요.

  • ① 3억원 × 80% = 2억4,000만원
  • ② 4억원 ÷ 80% × 8/9 = 4억4,444만원
  • 둘 중 적은 값 = 2억4,000만원

여기까지는 계산기만 있으면 됩니다. 문제는 ③번이에요. HF의 상환능력별 한도는 "연간인정소득에서 연간부채상환예상액을 빼고 우대금액을 더한다"고만 공시돼 있고, 연간인정소득을 소득의 몇 배로 잡는지 같은 세부 계수는 공개돼 있지 않아요. 그래서 원디도 여기부터는 못 세웁니다. 실제로 3억 전세에 2억4,000만원이 아니라 1억대가 나왔다는 후기가 흔한데, 대부분 이 관문에서 잘린 경우예요.

같은 조건을 AI에게 산식과 함께 던져보면 어떻게 나오는지 실제로 돌려봤어요. 프롬프트는 이렇게 넣었습니다.

전세자금대출 한도를 계산해줘. 조건은 아래와 같아.
- 임차보증금 3억원, 수도권 아파트, 무주택 세대주, 연소득 4,000만원
- 한국주택금융공사(HF) 일반전세자금보증 이용
- HF 공시 산식: 아래 셋 중 가장 적은 금액
  ① 임차보증금의 80%
  ② 보증금액 상한 4억원을 보증비율로 나눈 금액
  ③ 상환능력별 한도(연간인정소득 - 연간부채상환예상액 + 우대금액)
- 보증비율은 수도권·규제지역 80%, 그 외 90%
- 수도권·규제지역은 산출결과의 8/9만 인정
①과 ②를 숫자로 계산하고, 수도권과 비수도권 결과를 비교해줘.
③은 산식 세부 계수가 공개돼 있지 않으면 계산하지 말고 그렇다고 말해줘.
AI 답변 (실제 실행)Claude (Opus 5)2026-07-28 실행

[① 보증금의 80%]

300,000,000 x 0.80 = 240,000,000원 (2억 4,000만원)

[② 보증금액 상한 ÷ 보증비율]

수도권: 400,000,000 ÷ 0.80 = 500,000,000원 → x 8/9 = 444,444,444원 (4억 4,444만원)

비수도권: 400,000,000 ÷ 0.90 = 444,444,444원 (4억 4,444만원)

두 값이 원 단위까지 일치합니다. 8/9 = 0.80 ÷ 0.90 이므로, 수도권 보증비율 인하(90% → 80%)로 커진 산출액을 8/9로 되돌리면 비수도권 산출액과 같아지는 구조입니다.

[③ 상환능력별 한도]

계산 불가. 연간인정소득의 산정 방식(소득 대비 배수, 인정 기간 등)과 우대금액 항목이 공개 산식에 수치로 제시되지 않았습니다. 추정치를 넣으면 결과가 임의값이 되므로 계산하지 않습니다.

[결론]

①과 ② 중 작은 값은 240,000,000원 (2억 4,000만원)입니다. 다만 ③이 이보다 낮게 산출되면 ③이 최종 한도가 됩니다. 연소득 4,000만원 조건에서는 ③이 병목이 될 가능성이 있으나, 위 사유로 이 답변에서는 확정할 수 없습니다. 실제 금액은 HF 예상 보증금액 조회 또는 취급 은행 상담으로 확인하시기 바랍니다.

본문에서 손으로 계산한 값과 원 단위까지 같았어요. 여기까지가 AI가 잘하는 구간입니다. 공개된 산식에 숫자를 넣어 검산하는 일이요.

못 하는 구간도 분명해요. ③번처럼 계수가 비공개인 계산, 은행마다 다른 가산·감액, 어제 바뀐 규제. 이 셋은 물어봐도 모릅니다. 그럴듯한 배수를 지어내서 답하면 그게 더 위험해요. AI 계산은 산식이 맞는지 확인하는 용도로 쓰고, 금액 확정은 HF 예상 보증금액 조회와 은행 창구에서 하시는 게 맞습니다.

1주택자는 왜 2억원에서 막힐까요

②번 관문의 숫자가 무주택자와 다르게 걸려 있기 때문이에요. HF 기준으로 1주택자 보증한도는 수도권·규제지역 1억8,000만원, 그 외 지역 2억원입니다. 무주택자의 4억원과 비교하면 절반이 안 돼요.

보증금 4억원짜리 수도권 아파트로 계산해볼게요.

보증금 4억원, 수도권 1주택자
3억2,000만원
①번 관문만 보면
보증금 4억원의 80%
-1억2,000만원
②번에서 잘려요
1주택자 보증한도 1억8,000만원
2억원
수도권 1주택자 상한
2025년 9월부터 일원화

②번 계산은 앞과 같은 방식이에요. 1억8,000만원 ÷ 80% = 2억2,500만원, 여기에 8/9를 곱하면 딱 2억원이 됩니다. 실제로 2025년 9월부터 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 일원화됐어요. 산식으로 유도한 값과 발표된 값이 맞아떨어집니다.

한 가지 더 있어요. 2024년 10월 이후에 3억원 넘는 아파트를 산 사람은 전세대출 자체가 막힙니다. 한도가 줄어드는 게 아니라 대상에서 빠지는 거라, 집을 사고 전세를 살 계획이라면 계약 순서부터 확인하셔야 해요.

DSR 때문이라는 말, 무주택자한테는 틀려요

전세대출 한도 글을 검색해보면 DSR과 방공제 얘기가 자주 붙어 나오는데, 둘 다 이 계산에는 안 들어갑니다.

DSR부터요. 전세자금대출은 원래 DSR 산정 대상이 아니에요. 예외가 딱 하나 생겼습니다. 2025년 10월 29일 대책으로 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세를 얻을 때만 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 원금은 여전히 안 들어가고, 10월 28일까지 계약하거나 갱신한 건은 적용받지 않습니다. 무주택자라면 아직 상관없는 얘기예요. 무주택자의 소득 제약은 DSR이 아니라 위에서 본 ③번 상환능력별 한도입니다. 주택담보대출 쪽 DSR 계산이 궁금하시면 주담대 한도가 왜 줄었는지에 따로 정리해뒀어요.

방공제도 마찬가지예요. 집을 담보로 잡을 때 세입자가 먼저 받아갈 몫만큼 미리 빼두는 장치라, 담보가 집이 아니라 보증서인 전세대출에는 뺄 것이 없습니다. 대신 비슷한 일을 하는 규정이 따로 있어요. 그 집에 이미 걸려 있는 선순위채권과 내 보증금을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 들어와야 보증이 나옵니다. 집주인이 법인이면 80%예요. 등기부에 근저당이 잡힌 다가구·다세대에서 한도가 막히는 이유가 대개 이겁니다.

이 조건에 걸려서 한도가 안 나온다면, 한도만 볼 게 아니라 그 집을 다시 봐야 해요. 보증기관이 90% 선을 그어둔 이유가 있으니까요. 계약 전에 깡통전세 자가진단을 먼저 돌려보시길 권합니다.

내 한도, 이 순서로 확인하세요

먼저 정부 기금부터 봅니다. 버팀목 전세자금대출은 은행 돈이 아니라 주택도시기금, 그러니까 정부 돈이에요. 대신 조건이 빡빡하고 금액이 작습니다. 청년전용 버팀목은 만 19~34세, 부부합산 연소득 5,000만원 이하, 순자산 3억4,000만원 안팎(기금e든든에서 확인), 보증금 3억원 이하, 전용 85㎡ 이하가 조건이고 한도는 1억5,000만원이에요. 만 25세 미만 단독세대주는 1억2,000만원입니다. 2025년 6월 27일 대책으로 2억원에서 깎인 값이라, 아직 2억원이라고 적어둔 글이 검색 결과에 많으니 조심하세요.

금리 차이가 커서 자격이 되면 무조건 여기가 먼저예요. 청년 버팀목 금리는 소득 구간에 따라 연 2.2~3.3%인데, 은행 전세대출은 HF 보증서 기준으로 2026년 6월 실행분 평균이 지역에 따라 3.38%에서 5.09%였습니다. 1억원을 빌린다고 치면 연 이자가 150만원쯤 벌어져요.

80%가 천장이라는 것도 전부 맞는 말은 아니에요. HUG는 신혼부부와 청년이면 90%까지 보고, 카카오뱅크 청년 전월세보증금 대출은 보증금의 90%에 최대 2억원까지 나옵니다. 연소득 7,000만원 이하면 되고 소득이 없어도 신청이 됩니다. 기금 조건에서 한 번 떨어졌다고 청년 상품 자체를 접어버리면 손해예요.

기금이 안 되면 은행으로 갑니다. 이때 순서는 HF 예상 보증금액 조회로 대략을 잡고, 은행 두세 곳에 같은 조건으로 물어보는 거예요. ④번 관문이 은행마다 다르기 때문에 같은 소득과 같은 집인데 금액이 다르게 나옵니다. 한 곳에서 적게 나왔다고 거기서 끝내지 마세요.

80%가 다 나오는 게 항상 좋은 것도 아니에요. 90% 선에 걸려 한도가 잘렸다면 그건 그 집의 빚이 많다는 신호이기도 하고, 전세와 월세 중 뭐가 유리한지는 또 다른 계산입니다. 그 비교는 전세 vs 월세 계산에 정리해뒀어요.

전세대출 한도 OX 퀴즈
  1. 01

    수도권 8/9 규정 때문에 전세대출 최대 한도가 비수도권보다 적어졌다.

  2. 02

    전세대출에는 방공제가 적용되지 않는다.

  3. 03

    무주택자가 받는 전세대출은 DSR 계산에 들어가지 않는다.

자주 묻는 질문

전세대출은 보증금의 80%까지라는데 왜 내 한도는 더 적게 나오나요?

한도가 관문 네 개를 지나면서 깎이고, 그중 가장 적은 값이 내 한도가 되기 때문이에요. ① 보증금의 80% ② 보증기관 최대한도 ③ 소득 기반 한도 ④ 은행 자체 심사 순서입니다. 보증금 3억원이면 ①번은 2억4,000만원, ②번은 HF 기준 4억4,444만원이라 여기까지는 2억4,000만원이 상한이에요. 그런데 ③번 소득 기반 한도가 이보다 낮게 잡히는 경우가 흔하고, 그게 실제 한도가 됩니다. 1주택자라면 ②번에서 먼저 잘려요. 수도권·규제지역 1주택자는 2025년 9월부터 2억원으로 일원화됐습니다.

수도권 8/9 규정 때문에 전세대출 한도가 줄어든 건가요?

최대 한도는 줄지 않았어요. 계산해 보면 알 수 있습니다. HF 보증금액 상한 4억원을 보증비율로 나누면 비수도권은 4억 ÷ 90% = 4억4,444만원이고, 수도권은 4억 ÷ 80% = 5억원입니다. 여기에 수도권만 8/9를 곱하면 5억 × 8/9 = 4억4,444만원이 되어 비수도권과 같아져요. 8/9는 80%를 90%로 나눈 값이라, 보증비율을 내리면서 늘어난 산출액을 원래대로 되돌리는 조정입니다. KB국민은행과 카카오뱅크가 지역 구분 없이 최고 4억4,400만원으로 안내하는 것도 같은 이유예요. 체감 축소는 은행 자체 심사 강화, 가계대출 총량 관리, 1주택자 규정, 정책대출 한도 삭감 쪽에서 옵니다.

전세대출도 DSR에 잡히나요?

무주택자는 잡히지 않습니다. 전세자금대출은 원래 DSR 산정 대상이 아니에요. 예외가 하나 생겼는데, 2025년 10월 29일 대책으로 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 임차할 때만 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 원금은 여전히 안 들어가고, 10월 28일까지 계약하거나 갱신한 건에는 적용되지 않아요. "DSR 규제 때문에 전세대출 한도가 줄었다"는 설명은 무주택자에게는 맞지 않습니다. 무주택자의 소득 제약은 DSR이 아니라 보증기관의 상환능력별 한도예요.

전세대출에도 방공제가 적용되나요?

아니요. 방공제는 주택담보대출에서 쓰는 개념이라 전세대출 산식에는 없어요. 집을 담보로 잡을 때 세입자가 먼저 받아갈 최우선변제금만큼 미리 빼두는 장치인데, 전세대출은 집이 아니라 보증기관의 보증서를 담보로 나가서 뺄 것이 없습니다. 대신 비슷한 효과를 내는 규정이 따로 있어요. 그 집에 이미 걸려 있는 선순위채권과 내 임차보증금을 더한 금액이 주택가격의 90%(임대인이 법인이면 80%) 안에 들어와야 보증이 나옵니다. 등기부에 근저당이 잡혀 있는 다가구·다세대에서 한도가 막히는 이유가 대부분 이겁니다.

HF·HUG·SGI 중 어디 보증이 한도가 제일 많이 나오나요?

금액만 보면 SGI서울보증이 최대 5억원으로 가장 큽니다. HF는 4억4,400만원, HUG는 수도권 4억원·그 외 3억2,000만원이에요. 다만 금액이 크다고 유리한 건 아닙니다. SGI는 민간 보증이라 보증료가 공공보다 비싸고 신용점수를 더 봐요. HF는 소득 기반 한도가 따로 걸리고, HUG는 소득 대비 이자비용을 40% 이내로 봅니다. 보증금이 수도권 7억원·그 외 5억원을 넘으면 HF와 HUG가 아예 안 되니 SGI로 가야 하고요. 실무에서는 은행이 취급하는 보증서가 정해져 있어서, 보증기관을 고른다기보다 은행을 고르면 보증기관이 따라오는 경우가 많습니다.

출처