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·부동산·31 min read·원디(Wondy)

주담대 한도 계산 2026: LTV·DSR·스트레스 DSR 3관문, AI 검산까지

주담대 한도 계산은 LTV·DSR·절대한도를 각각 구해 가장 적은 값을 고르는 일이에요. 연소득 6,000만원에 수도권 10억원 아파트면 2억 9,000만원이 나옵니다. 계산 과정을 끝까지 공개하고 AI에게 검산까지 시켰어요.

연봉 6,000만원이면 주담대가 얼마나 나올까요.

검색해 보면 답이 제각각입니다. 계산기 사이트는 숫자만 뱉고 왜 그 숫자인지 안 알려주고, 가이드 글은 산식만 적어두고 실제 계산은 안 해줘요. AI에게 물으면 또 다른 금액을 자신 있게 말합니다. 그래서 원디가 한 번 끝까지 계산해 봤어요.

답부터 적으면 2억 9,000만원입니다. 수도권 규제지역 시가 10억원 아파트, 무주택, 30년 만기, 변동금리 기준이에요. 여기서 한도를 정한 건 집값이 아니라 소득이었습니다.

먼저 밝혀둘 게 있어요. 이 글의 규제 값과 금리는 2026년 7월 31일에 확인한 기준이고, 아래 2억 9,000만원은 확정된 금액이 아니라 이 조건에서 넘을 수 없는 상한입니다. 대출 규제는 정부 대책이 나올 때마다 바뀌고, 최근에도 완화 쪽 발언이 나오고 있어요.

숫자 하나가 아니라 관문 네 개예요

은행이 한도를 정하는 방식은 곱셈 한 번이 아닙니다. 서로 다른 규칙으로 금액을 각각 뽑은 다음, 그중 제일 적은 값을 줘요. 쉽게 말하면 심사관 네 명한테 따로 물어보고 제일 짜게 부른 사람 답을 쓰는 겁니다.

LTV 관문3.45억원DSR 관문2.9억원절대한도6억원은행 자체한도3억원
연소득 6,000만원, 수도권 규제지역 시가 10억원 아파트, 무주택, 30년 만기 변동금리 기준. 가장 짧은 그린 막대가 실제 한도예요. 2026년 7월 31일 규제 기준으로 계산했어요

관문마다 보는 게 달라요. LTV는 집을 보고, DSR은 내 소득을 보고, 절대한도는 정부가 정한 상한선이고, 마지막 관문은 그 은행이 이번 달에 돈을 얼마나 남겨뒀는지를 봅니다. 앞의 셋은 계산이 되는데 마지막 하나는 공시되지 않아서 계산이 안 돼요. 그래서 계산으로 나온 숫자는 언제나 상한이지 보장 금액이 아닙니다.

이 조건에서는 2억 9,000만원을 부른 DSR이 이겼습니다. 순서대로 뜯어볼게요.

DSR 한도는 세 줄이면 나와요

DSR은 내 연소득에서 빚 갚는 데 쓰는 돈의 비율입니다. 은행권은 40%가 상한이에요. 그러니까 계산은 "1년에 갚을 수 있는 돈"에서 시작해서 "그럼 얼마를 빌릴 수 있나"로 거꾸로 내려갑니다.

연소득에서 대출 가능액까지
  1. 01
    1. 연 상환 상한

    6,000만원 × 40% = 2,400만원. 1년치 상환 상한이에요.

  2. 02
    2. 월 상환 상한

    2,400만원 ÷ 12 = 200만원. 매달 여기까지가 천장입니다.

  3. 03
    3. 대출 가능액

    200만원 × 145.00 = 2억 9,000만원이 상한이에요.

원리금균등상환, 30년(360개월), 심사금리 연 7.36% 기준. 기존 대출이 있으면 1번에서 먼저 빼요

3번의 145.00이 어디서 왔는지가 이 계산의 전부입니다. 매달 200만원씩 30년 동안 갚기로 하면 지금 얼마를 빌릴 수 있는지를 나타내는 배수예요. 상환 방식은 매달 내는 돈이 처음부터 끝까지 같은 원리금균등상환을 기준으로 잡고, 금리와 기간만 정해지면 계수는 자동으로 나옵니다. 엑셀에서는 =PV(금리/12, 개월수, -월상환액) 한 줄이면 끝나요.

여기서 쓰는 금리가 함정입니다. 실제로 낼 금리가 아니라 심사금리를 넣어요. 2026년 6월 예금은행 신규취급액 기준 주담대 평균금리가 연 4.36%인데(한국은행 가중평균금리), 수도권 변동금리 주담대는 여기에 스트레스 금리 3%p가 얹혀서 연 7.36%로 심사해요. 이 7.36%로 계산하니 계수가 145.00이 되고, 월 200만원에 곱하면 2억 9,000만원이 나옵니다.

스트레스 금리 3%p가 1억 1,100만원을 깎았어요

같은 소득, 같은 만기인데 심사금리만 바꿔 보면 차이가 선명합니다.

심사금리만 바꿔서 다시 계산하면
4억 130만원
스트레스 금리가 없다면
실제 금리 4.36%로만 계산
3억 3,870만원
예전 하한 1.5%p였다면
심사금리 5.86%
2억 9,000만원
지금 수도권 3%p
심사금리 7.36%

맨 위와 맨 아래의 차이가 1억 1,100만원, 비율로는 27.7%입니다. 소득도 집값도 그대로인데 계산에 넣는 금리 하나로 이만큼이 사라져요. 수도권 주담대의 스트레스 금리 하한을 1.5%에서 3%로 올린 건 2025년 10월 15일 대책입니다.

지방과의 격차도 여기서 생깁니다. 비수도권은 스트레스 금리가 1.5%p라, 연봉이 똑같아도 약 4,870만원을 더 빌려요.

헷갈리기 쉬운 게 하나 있어요. 스트레스 금리는 한도를 잴 때만 쓰는 자입니다. 실제로 내는 이자는 4.36%로 계산해요. 위 조건에서 2억 9,000만원을 빌리면 매달 나가는 돈은 약 144만 5천원이고, 심사에서 잡은 월 200만원과는 다릅니다. 반대로 "실제 부담이 가벼우니 더 빌려주세요"도 안 통해요. 자와 청구서가 따로 놉니다.

LTV가 먼저 걸리는 집은 8억 6,300만원 아래예요

이번엔 집을 보는 관문입니다. 규제지역 무주택자 LTV는 40%라 10억원 아파트면 4억원인데, 여기서 방공제를 뺍니다.

방공제는 집이 경매로 넘어갈 때 세입자가 법적으로 먼저 받아가는 돈(최우선변제금)만큼을 미리 빼두는 장치예요. 서울은 5,500만원입니다. 4억원에서 이걸 빼면 3억 4,500만원, DSR 관문의 2억 9,000만원보다 크죠. 그래서 이 사례에서는 LTV가 안 걸립니다.

그럼 언제 걸리느냐. 집값에 0.4를 곱하고 5,500만원을 뺀 값이 2억 9,000만원 아래로 내려가는 지점, 그러니까 시가 8억 6,300만원 아래부터예요. 그 밑으로는 소득이 아니라 집값이 한도를 정합니다. 연봉이 더 높을수록 이 손익분기는 위로 올라가고요.

방공제가 요즘 다시 이야기되는 이유가 있어요. 원래는 모기지보험(MCI·MCG)에 가입하면 생략할 수 있었는데, 2026년 7월 들어 주요 은행 대부분이 신규 가입을 중단하면서 사실상 강제로 빠지게 됐습니다. 시중 계산기 상당수가 이걸 반영하지 않아요. 방공제만 따로 파본 글은 주담대 한도가 왜 줄었나에 있습니다.

비규제 수도권이면 숫자가 달라지지만 결론은 같아요. LTV 70%라 7억원이 나오는데 절대한도 6억원에 먼저 막히고, 과밀억제권역 방공제 4,800만원을 빼면 5억 5,200만원입니다. 여전히 DSR이 이겨요. 참고로 규제지역은 계속 늘고 있습니다. 2026년 7월 1일부터 경기 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 투기과열지구·조정대상지역으로 추가됐어요. 계약 전에 국토교통부 지정 현황을 다시 확인하시는 게 좋습니다.

7월엔 은행이 관문 하나를 더 세웠어요

규제 계산이 다 끝나도 은행 창구에서 막히는 일이 2026년 7월에 실제로 벌어졌습니다.

은행조치시점
KB국민주택 가격과 무관하게 주택구입자금 상한을 최대 3억원으로 제한7월 10일
우리영업점별 주택 관련 대출 한도를 월 30억원에서 10억원으로 축소7월 16일
SC제일일반 주담대 신규 접수 사실상 중단(정책상품은 유지)7월 20일 보도 기준
IBK기업변동금리형 주담대 신규 취급과 타행 대환 중단7월 21일

앞의 계산으로는 2억 9,000만원인데 KB국민은행에 가면 3억원 상한이 하나 더 붙는 식이에요. 이 사례에서는 DSR이 더 낮아서 결과가 안 바뀌지만, 소득이 높은 사람은 여기서 잘립니다. 배경은 하나예요. 2026년 가계대출 총량관리 목표 증가율이 1.5%로 묶여 있어서, 은행마다 남은 한도를 아껴 쓰는 중입니다. 은행별 축소 현황을 확인하는 방법은 은행별 대출한도 축소 점검에 정리해 뒀어요. 분양 아파트 잔금처럼 집단으로 묶인 대출은 이 총량 관리에서 빼주는 방안이 따로 논의되고 있는데, 그 이야기는 집단대출 총량규제에 있습니다.

그런데 IBK기업은행의 변동금리 중단은 한도만 놓고 보면 반대로 작용할 수도 있습니다. 스트레스 금리는 순수 변동금리에 100%가 붙고 주기형·고정형에는 그보다 낮은 비율로 붙거든요. 변동금리가 없어져서 주기형으로 밀려가면 심사금리 가산폭이 작아지고, 한도는 오히려 늘어날 여지가 생겨요. 대신 실제로 내는 금리는 고정형 쪽이 높은 편이라 이자는 더 나갑니다. "상품을 없앴다 = 무조건 불리"는 너무 단순한 정리예요.

AI한테 "내 한도 얼마야" 물으면 틀려요

이 계산을 AI에게 맡기려면 물어보는 방식부터 바꿔야 합니다. 그냥 조건만 던지면 옛날 규제 값으로 답하거든요. 스트레스 금리 하한이 수도권 주담대에 한해 3%로 올라간 건 2025년 10월 일이라, 학습 시점이 그 전인 모델은 1.5%로 계산해 놓고도 자신 있게 말합니다. 실제로 네이버 AI 브리핑에 "연봉 6천 주담대 한도"를 넣어보면 수도권 3억원대 초반이 나오는데, 이런 차이가 어디서 오는지 확인할 방법이 없어요.

그래서 규제 값은 내가 넣고 AI에게는 산수만 시킵니다. 프롬프트에 들어갈 건 세 가지예요. 소득·금리·만기 같은 파라미터를 숫자로 못 박고, 원리금균등 상환 공식을 명시하고, 중간 계산값을 전부 보여달라고 요구하는 겁니다. 마지막이 특히 중요해요. 계수까지 나와야 사람이 손으로 대조할 수 있으니까요.

아래 조건으로 주택담보대출 한도를 계산해줘. 규제 값은 내가 주는 것만 사용하고, 산수만 해.

조건:
- 연소득(세전): 6,000만원
- 기존 대출: 없음
- DSR 한도: 40% (은행권)
- 실제 적용금리: 연 4.36%
- 스트레스 가산금리: +3.00%p (수도권 변동형, 100% 적용) → 심사금리 연 7.36%
- 만기: 30년(360개월), 원리금균등 상환
- 주택: 수도권 규제지역 아파트, 시가 10억원
- LTV: 40% (무주택), 방공제(서울 최우선변제금) 5,500만원 차감
- 절대한도: 6억원

순서:
1) DSR 관문: 연 원리금 상한 → 월 상환 상한 → 심사금리 기준 연금현가계수(소수점 둘째 자리까지) → 대출가능액
2) LTV 관문: 시가×40% − 방공제
3) 절대한도와 비교해 최종 한도 = 세 관문의 최솟값
중간 계산값을 전부 보여줘.

실행 결과입니다. 계산 부분만 발췌했고, 수식으로 출력된 줄은 줄글로 옮겼어요. 숫자는 손대지 않았습니다.

AI 답변 (실제 실행)GPT (gpt-5.6-sol)2026-07-31 실행

[1) DSR 관문]

연 원리금 상한: 6,000만원 × 40% = 2,400만원/년

월 상환 상한: 2,400만원 ÷ 12 = 200만원/월

심사금리 월 이율: 7.36% ÷ 12 = 0.613333% = 0.00613333

30년, 360개월의 연금현가계수: (1 − (1+0.00613333)^-360) ÷ 0.00613333 = 145.0004287…

소수점 둘째 자리까지: 145.00

대출가능액: 200만원 × 145.00 = 29,000만원 → 2억 9,000만원

참고로 반올림 전 현가계수를 사용하면 약 290,000,857원이지만, 요청하신 소수점 둘째 자리 현가계수 기준으로는 290,000,000원입니다.

[2) LTV 관문]

시가의 40%: 10억원 × 40% = 4억원

방공제 차감: 4억원 − 5,500만원 = 3억 4,500만원

[3) 절대한도와 비교]

DSR 2억 9,000만원 / LTV 3억 4,500만원 / 절대한도 6억원

min(2억 9,000만원, 3억 4,500만원, 6억원)

최종 주택담보대출 한도 = 2억 9,000만원

한도를 결정하는 관문은 DSR입니다. (발췌)

손으로 계산한 값과 네 군데 모두 일치했어요. 연금현가계수 145.00, DSR 관문 2억 9,000만원, LTV 관문 3억 4,500만원, 최종 한도 2억 9,000만원. 파이썬으로 직접 돌려서 확인한 뒤 답한 것도 로그에 남아 있었습니다.

여기까지가 AI가 잘하는 구간이에요. 공식과 숫자가 확정된 계산을 빠르고 정확하게 해줍니다. 못하는 구간도 분명해요. 지금 내 은행의 고시금리가 얼마인지, 이번 달 그 지점에 한도가 남았는지, 어제 바뀐 규제가 뭔지는 모릅니다. 그건 물어볼 대상이 아니라 확인할 대상이에요.

이 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유

원디가 계산해 놓고도 확정 금액이라고 못 쓰는 이유가 있습니다.

금리부터가 평균값이에요. 4.36%는 전체 예금은행 평균이고, 실제 심사에는 그 은행 그 상품의 고시금리가 들어갑니다. 심사금리가 0.5%p만 높아져도 계수가 138.9로 내려가서 한도는 2억 7,780만원이 돼요. 1,200만원 넘게 차이 납니다.

스트레스 금리 3%도 고정값이 아니라 하한입니다. 원래는 과거 5년 최고 금리에서 현재 금리를 빼서 산출하고 거기에 하한을 씌우는 구조라, 산출값이 3%를 넘으면 그 값으로 계산해요. 즉 위 계산은 낙관 쪽에 가깝습니다.

만기로 늘리는 우회로도 막혀 있어요. 수도권·규제지역 주담대 만기는 2025년 6·27 대책으로 30년이 상한입니다. 40년으로 늘려 월 상환액을 낮추는 방법이 안 통해요. 그리고 마이너스통장은 쓰지 않아도 부채로 잡힙니다. 한도 금액 기준으로 DSR에 들어가니까, 계산 전에 안 쓰는 마통부터 정리하는 게 순서예요.

소득 인정 범위도 은행마다 다릅니다. 상여나 성과급, 프리랜서 소득을 어디까지 인정하느냐가 갈려요. 원천징수영수증 총급여로 계산하되 결과는 플러스마이너스로 보시는 게 맞습니다.

주담대 한도 OX 퀴즈
  1. 01

    스트레스 금리가 붙으면 매달 내는 이자도 그만큼 늘어난다.

  2. 02

    연소득 6,000만원에 수도권 10억원 아파트라면 LTV보다 DSR이 먼저 걸린다.

자주 묻는 질문

연봉 6000만원이면 수도권 아파트 주담대 얼마까지 나오나요?

수도권 규제지역 시가 10억원 아파트를 30년 만기 변동금리로 산다고 잡으면 2억 9,000만원이 상한입니다. 계산은 이래요. 연소득 6,000만원에 DSR 40%를 곱하면 연 2,400만원, 12로 나누면 월 200만원이 상환 상한입니다. 여기에 심사금리 연 7.36%(실제 금리 4.36% + 스트레스 금리 3%p) 기준 30년 연금현가계수 145.00을 곱하면 2억 9,000만원이 나옵니다. 같은 조건에서 LTV 관문은 3억 4,500만원, 절대한도는 6억원이라 DSR이 가장 먼저 걸려요. 이 금액은 확정치가 아니라 상한이고, 실제 심사금리는 은행마다 달라서 금액도 달라집니다.

스트레스 DSR 3%를 적용하면 한도가 얼마나 줄어드나요?

위와 같은 조건에서 약 1억 1,100만원, 비율로는 27.7%가 줄어듭니다. 스트레스 금리를 아예 안 붙이고 실제 금리 4.36%로만 계산하면 4억 130만원이 나와요. 예전 하한이던 1.5%p를 붙이면 3억 3,870만원, 지금 수도권에 적용되는 3%p를 붙이면 2억 9,000만원입니다. 수도권과 비수도권의 격차도 여기서 생겨요. 지방은 스트레스 금리가 1.5%p라 같은 소득으로 약 4,870만원을 더 빌립니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰는 가상의 금리라, 실제로 내는 이자는 늘어나지 않습니다.

주담대 한도는 어떤 순서로 계산하나요?

순서대로 곱해 나가는 게 아니라 관문 네 개를 따로 계산하고 그중 가장 적은 값을 씁니다. LTV 관문은 시가에 LTV 비율을 곱하고 방공제를 뺀 금액, DSR 관문은 소득으로 계산한 금액, 절대한도는 주택 가격대별로 정해진 6억원·4억원·2억원, 마지막은 그 은행이 이번 달에 남겨둔 자체 한도예요. 소득이 넉넉하지 않으면 대부분 DSR이 먼저 걸리고, 집값이 낮으면 LTV가 먼저 걸립니다. 2026년 7월 기준으로는 은행 자체 한도가 규제 계산값보다 먼저 걸리는 경우도 생겼어요.

AI에게 주담대 한도를 물어보면 정확한가요?

그냥 물어보면 틀립니다. 스트레스 금리 하한이 수도권 주담대에 한해 1.5%에서 3%로 올라간 건 2025년 10월 대책인데, 학습 시점이 그 전인 모델은 옛날 값으로 그럴듯하게 답해요. 규제 값을 사용자가 직접 넣어주고 산수만 시키면 정확도가 올라갑니다. 프롬프트에 담을 건 세 가지예요. 소득·금리·만기 같은 파라미터를 숫자로 못 박고, 원리금균등 상환 공식을 적어주고, 중간 계산값을 전부 출력하라고 요구하는 겁니다. 원디가 실제로 돌려보니 연금현가계수 145.00부터 최종 2억 9,000만원까지 손계산과 일치했어요.

출처