내 월세 적정가 확인하는 법, 국토부 실거래가로 (서울 절반이 월세)

서울에서 집을 빌리는 사람 절반이 이제 월세를 냅니다. 2026년 6월 서울 아파트 임대차에서 월세가 8,599건, 전세가 7,348건이었어요. 월세 비중이 약 53.9%로 전세를 넘어섰습니다. 25개 자치구 중 15곳에서 월세 거래가 전세보다 많았고, 강남구는 월세가 전세의 거의 2배였어요(한국일보, 2026-07-13).

전세가 안전하다고 배우며 자란 세대에겐 좀 당황스러운 변화죠. 그런데 진짜 문제는 따로 있습니다. 막상 월세 계약서를 앞에 두면, 이 금액이 비싼 건지 싼 건지 감이 안 온다는 거예요. 전세는 "옆집이 5억인데 우리는 5억 2천" 하고 바로 비교가 되는데, 월세는 그게 잘 안 됩니다. 왜 안 되는지, 그리고 어떻게 하면 되는지 원디가 순서대로 풀어볼게요.

왜 월세는 옆집이랑 비교가 안 될까

월세가 비교가 안 되는 이유는 보증금 때문입니다. 전세는 숫자가 하나(보증금)라 크기만 대면 되는데, 월세는 보증금과 월세 두 개가 짝을 이루거든요. 그런데 이 짝이 집마다 제각각이에요.

예를 들어 우리 단지에서 이런 계약들이 있다고 해볼게요. 보증금 5,000만에 월 60만, 보증금 1,000만에 월 75만, 보증금 3,000만에 월 68만. 월세만 보면 60만이 제일 싸 보이지만, 그 집은 보증금을 5,000만이나 묶어둔 대가로 월세가 낮은 겁니다. 그 보증금을 다른 데 굴렸으면 벌었을 이자를 생각하면 진짜 싼 게 아닐 수 있어요. 그래서 월세는 "숫자가 낮은 게 싼 것"이 아닙니다. 이걸 공정하게 대보려면 보증금과 월세를 하나의 값으로 합쳐야 합니다.

위 예시를 환산월세로 바꿔볼게요. 전환율을 5%로 잡으면, 보증금 5,000만/월 60만은 5,000만 × 5% ÷ 12 = 약 20.8만을 더해 환산월세 약 80.8만입니다. 보증금 1,000만/월 75만은 약 4.2만을 더해 약 79.2만이고요. 월세 숫자로는 60만이 제일 쌌는데, 환산해보니 오히려 75만짜리가 더 저렴했던 거예요. 이게 월세를 눈으로만 보면 속기 쉬운 이유입니다.

국토부 실거래가로 같은 단지 월세 뽑는 법

내 월세가 적정가인지 알려면 비교 대상이 있어야 합니다. 포털 시세는 호가(부르는 값)가 섞여 있어서, 진짜로 계약된 금액을 봐야 해요. 그게 국토교통부 실거래가 공개시스템입니다. 무료고 가입도 필요 없어요.

이렇게 받으면 같은 단지·같은 평형에서 최근에 실제로 오간 월세 계약들이 손에 들어옵니다. 여기에 내가 지금 내는 월세(또는 계약하려는 조건)를 한 줄 더 붙이면 비교 준비가 끝나요. 남은 건 이 계약들을 전부 환산월세로 바꿔서 내 줄이 어디쯤 있는지 보는 건데, 이걸 손으로 하면 은근히 번거롭습니다. 여기서 AI를 부르면 편해요.

보증금이 다른 월세를 하나의 잣대로: AI로 환산 비교

받아둔 월세 목록을 그대로 AI에 던지고, 전부 환산월세로 바꿔 내 월세와 나란히 세워달라고 하면 됩니다. 아래처럼 물어보세요.

너는 월세 시세를 비교해주는 도우미야.

아래는 같은 아파트·같은 평형의 최근 월세 실거래야.
전월세 전환율 5%를 적용해서, 각 계약을 환산월세
(= 실제 월세 + 보증금 × 5% ÷ 12)로 바꿔줘.

- 보증금 5,000만 / 월 60만
- 보증금 1,000만 / 월 75만
- 보증금 3,000만 / 월 68만
- 보증금 2,000만 / 월 72만  ← 내 계약

부탁:
1. 각 계약의 환산월세를 표로 계산해줘
2. 환산월세가 싼 순서로 정렬해줘
3. 내 계약이 이웃 계약들보다 비싼 편인지 싼 편인지 한 줄로 알려줘

이렇게 넣으면 아래 비슷한 답이 옵니다. (전환율 5%를 적용한 예시이고, 실제 수치는 단지·시점마다 다릅니다.)

이렇게 하면 보증금이 제각각이던 계약들이 하나의 잣대로 줄을 섭니다. 내 월세가 그 줄에서 위쪽(비싼 편)인지 아래쪽(싼 편)인지 바로 보여요. 만약 내 환산월세만 유독 튀게 높으면, 그건 다시 협상해볼 근거가 됩니다. 반대로 아래쪽이면 지금 계약이 나쁘지 않다는 뜻이고요.

한 가지만 조심하면 됩니다. AI가 계산한 환산월세는 전환율을 몇 %로 잡느냐에 따라 달라져요. 내 동네 진짜 전환율이 궁금하면 내 동네 전월세 전환율, 실거래가로 직접 뽑는 법에서 실거래가로 직접 구하는 법을 정리했으니 그 값을 써서 다시 돌리면 더 정확합니다. 아예 월세랑 전세 중 뭐가 이득인지 고민이라면 전월세 전환율로 월세·전세 유불리 계산하는 법을 같이 보세요.

월세 계약 앞두고 챙길 것

정리하면 순서는 간단합니다. 실거래가에서 같은 단지 월세를 받고, 내 조건을 한 줄 붙이고, 전부 환산월세로 바꿔 줄을 세우면 됩니다. 그러면 내 월세가 이웃 대비 어디쯤인지 숫자로 나와요. 감이나 중개인 말이 아니라 실제 계약된 금액을 잣대로 삼는 거라 훨씬 든든합니다.

개인적으로는, 월세 시대라는 게 나쁜 소식만은 아니라고 봐요. 전세는 목돈을 통째로 맡겨야 하고 돌려받을 때 마음을 졸이는데, 월세는 적어도 그 위험은 덜하니까요. 대신 매달 나가는 돈이라 적정가를 아는 게 더 중요해집니다. 참고로 2026년 6월 서울 아파트 전세 평균은 6억 5,831만원까지 올랐어요. 전세로 묶어둘 목돈이 그만큼 크다는 뜻이니, 월세로 갈 거면 그 돈을 어떻게 굴릴지까지 같이 계산해두면 좋습니다.

자주 묻는 질문

내 월세가 적정가인지 어떻게 확인하나요?

같은 단지·같은 평형에서 최근에 실제로 계약된 월세들과 내 월세를 나란히 대보면 됩니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 월세 계약을 골라 최근 6개월치를 받으세요. 다만 월세는 계약마다 보증금이 달라 월세 숫자만으로는 비교가 안 되니, 보증금을 월세로 환산해 더한 값(환산월세)으로 바꿔 비교해야 합니다. 이 환산과 정렬을 AI에 맡기면 5분이면 내 월세가 이웃보다 비싼 편인지 판정이 납니다.

보증금이 다른 월세는 어떻게 비교하나요?

보증금을 월세로 바꿔서 더하면 됩니다. 전월세 전환율(서울 아파트 보통 4~5%대)로 보증금 × 전환율 ÷ 12를 구하고, 실제 월세에 더하면 그 집의 총 월부담인 환산월세가 나와요. 보증금 5,000만/월 60만은 약 20.8만을 더해 약 80.8만, 보증금 1,000만/월 75만은 약 4.2만을 더해 약 79.2만이라 오히려 더 쌉니다. 이렇게 하나의 잣대로 바꾸면 보증금이 제각각인 계약도 공정하게 비교됩니다.

같은 단지 월세 실거래가는 어디서 보나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 봅니다. 아파트 → 전월세로 들어가 단지를 검색하고 전월세 구분에서 월세만 걸면 돼요. 화면에서 보거나 CSV·엑셀로 내려받을 수 있고, 별도 가입은 필요 없습니다. 전월세 실거래가는 2021년 6월 임대차 신고제 이후 계약분이 쌓여 있어요. 앱이나 포털 시세는 호가가 섞이니, 진짜 계약된 금액은 이 실거래가가 정확합니다.

서울은 지금 전세보다 월세가 많나요?

네. 2026년 6월 기준 서울 아파트 임대차에서 월세가 8,599건, 전세가 7,348건으로 월세 비중이 약 53.9%였습니다. 25개 자치구 중 15곳에서 월세가 전세를 앞질렀고, 강남구는 월세 1,108건에 전세 587건으로 거의 2배였어요. 토지거래허가구역 확대와 주택담보대출 규제로 전세 공급이 줄고 전셋값이 오르면서 실수요가 월세로 밀린 결과로 풀이됩니다.

출처

• 한국일보, 전세 구하기 힘들어 '월세로 산다'... 서울 자치구 과반이 '월세 우위' (2026-07-13): https://www.hankookilbo.com/news/article/A2026071309120000887
• 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr/
• 청년일보, "중저가 실수요·월세 비중 심화"...서울 아파트 실거래가 반등 (2026-07): https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=221165