취득세 계산법과 생애최초 감면, 7억 아파트로 직접 계산해봤다

7억짜리 아파트를 계약하면 취득세로 얼마를 준비해야 할까요?

취득세는 1%라고 알고 700만원쯤 잡아두셨다면 583만원이 비어요. 실제로 내야 하는 돈은 12,833,590원입니다. 잔금 치르는 날 통장에 그만큼이 더 있어야 한다는 뜻이에요.

차이가 생기는 이유는 단순합니다. 6억원을 넘는 순간 세율이 표에 적힌 숫자가 아니라 계산식으로 바뀌거든요. 원디가 이 계산을 조문부터 따라가며 직접 해봤고, 같은 조건을 AI한테도 그대로 시켜서 답을 맞춰봤습니다.

이 글은 집을 처음 사는 사람, 그중에서도 6억에서 9억 사이 아파트를 보고 있는 사람 이야기예요. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사거나 증여로 받는 경우는 세율 체계가 아예 달라서 여기 숫자가 안 맞습니다. 기준은 2026년 8월 9일이고, 세율은 2026년 7월 1일 시행 지방세법, 감면은 2026년 6월 2일 시행 지방세특례제한법을 봤어요.

6억을 넘으면 세율이 계산식으로 바뀌어요

주택을 돈 주고 살 때 붙는 세금은 셋입니다. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세.

전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 0.2% 붙습니다. 표에서 말하는 취득당시가액은 실제로 주고받은 매매가라고 보시면 돼요.

가운데 칸이 이 글의 전부입니다. 6억에서 9억 사이는 1%도 3%도 아니고, 집값을 넣어야 세율이 나와요. 계단이 아니라 경사로라고 생각하면 편합니다. 6억원에서 1%로 출발해 9억원에서 3%에 닿을 때까지 값이 매끄럽게 올라가요. 1억원 오를 때마다 세율은 0.6667%p씩 올라갑니다.

그래서 6억원짜리와 7억원짜리의 세금 차이가 생각보다 큽니다. 6억원이면 취득세 600만원에 지방교육세 60만원, 합쳐서 660만원이에요. 7억원이면 1,283만원입니다. 집값은 1억원 차이인데 세금은 623만원이 벌어져요. 예산을 짤 때 이 구간을 1%로 어림잡으면 잔금 날 곤란해집니다.

7억 아파트, 원디가 직접 계산해봤어요

조건부터 못 박을게요. 수도권, 전용면적 84㎡, 매매가 7억원, 무주택자가 실거주 목적으로 사는 첫 집입니다.

1번을 조금 더 풀어볼게요. 7억을 3억으로 나누면 2.333333이고, 여기에 2를 곱하면 4.666666, 3을 빼면 1.666666%가 나옵니다. 법에서 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓰라고 정해뒀기 때문에 실제 적용 세율은 **1.6667%**예요. 여기에 7억원을 곱하면 11,666,900원이 나옵니다.

지방교육세는 따로 외울 필요가 없어요. 조문은 취득세 표준세율에 50%를 곱하고 다시 20%를 곱하라고 돼 있는데, 계산해보면 그냥 취득세율의 10%입니다. 1.6667%의 10분의 1인 0.16667%를 7억원에 곱하면 1,166,690원이에요.

농어촌특별세는 전용 84㎡라서 0원입니다. 85㎡ 이하는 비과세거든요. 만약 같은 값의 전용 100㎡짜리였다면 0.2%인 140만원이 그대로 붙었을 거예요. 국민주택 규모를 넘느냐 마느냐로 140만원이 갈리는 셈입니다.

취득세와 지방교육세를 합친 실효세율은 약 1.8334%예요. 생애최초 감면을 받으면 1.55% 정도로 내려갑니다. 200만원이 적어 보여도 감면율로 따지면 세금의 15.6%가 깎이는 거라 작지 않아요.

같은 조건을 AI한테 그대로 시켜봤어요

손으로 푼 값이 맞는지 확인하려고 같은 조건을 AI에게 넘겼습니다. 세율표와 계산 규칙은 제가 조문에서 확인한 값을 그대로 적어주고, 산수만 시키는 방식이에요.

수도권에서 7억원짜리 아파트(전용면적 84㎡)를 생애최초로 사려고 해. 아래 기준으로
취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 계산해줘.
- 주택 유상취득 표준세율: 6억원 이하 1.0%, 6억 초과 9억원 이하는 (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3)%,
  9억원 초과 3.0%. 6억~9억 구간 세율은 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓴다.
- 지방교육세: 주택 유상취득은 취득세 표준세율 × 50% × 20%
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 이하는 비과세, 초과하면 0.2%
- 생애최초 감면: 아파트는 산출된 취득세에서 200만원 공제(한도). 지방교육세는 전액 부과한다고 가정.
1) 일반 1주택자로 살 때와 2) 생애최초 감면을 받을 때의 세금 합계를 각각 내고,
단계별 계산 과정을 보여줘.

돌아온 답변을 그대로 옮깁니다.

숫자가 제 계산과 한 원도 틀리지 않았어요. 세율표와 반올림 규칙을 전제로 못 박아 주면 이런 산수는 AI가 빠르고 정확합니다.

못 하는 구간은 그다음이에요. 내가 사려는 집이 조정대상지역에 있는지, 세대원 중에 주택을 가진 사람이 있는지, 부부가 지분을 나눠 사면 어떻게 되는지는 물어볼 게 아니라 확인할 일입니다. 위택스도 지분 취득은 결과가 달라질 수 있으니 지자체에 확인하라고 안내해요. 자금 계획 전체를 짜는 중이라면 주담대 한도 계산과 중개보수 상한 쪽도 같이 보시는 게 좋습니다.

3개월 안에 전입해야 한다는 말, 이제 틀렸어요

생애최초 감면을 검색하면 아직도 3개월 안에 이사해야 한다는 안내가 상위에 보입니다. 현행법에 그런 요건은 없어요.

2023년 개정으로 3개월 내 전입 의무가 삭제됐습니다. 정책브리핑도 생애최초 주택을 산 뒤 3개월 안에 입주하지 못해도 취득세 감면이 유지된다고 밝혔어요. 지금 남아 있는 건 취득일부터 3년 이내의 매각과 증여, 임대뿐입니다.

이게 왜 중요하냐면, 기존 세입자가 남아 있는 집을 계약하는 경우가 흔하기 때문이에요. 전 주인이 놓은 전세가 8개월 남았다는 이유로 감면을 포기할 뻔한 사람이 실제로 있습니다. 안 그래도 됩니다.

감면 한도가 300만원이 되는 집은 따로 있어요

생애최초 감면은 200만원이라고 알고 계실 텐데, 2026년부터 300만원 구간이 생겼습니다. 다만 아파트는 여기 안 들어가요.

300만원 구간에 들어가는 건 넷입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트가 아닌 공동주택, 같은 조건의 도시형 생활주택, 호수별 전용면적이 구분 기재된 60㎡ 이하 다가구주택 호수, 그리고 인구감소지역에 있는 주택이에요. 나머지는 전부 200만원입니다.

요건 자체는 까다롭지 않아요. 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고, 본인이 살 목적이고, 취득당시가액이 12억원 이하이고, 돈 주고 산 거래면 됩니다. 소득 기준은 없어요. 미성년자는 안 되고, 부담부증여도 빠집니다. 일몰은 2028년 12월 31일까지고, 감면을 받으면 8%나 12% 중과세율은 적용되지 않습니다.

집을 가진 적이 있어도 무주택으로 봐주는 경우가 있다는 것도 알아두시면 좋아요. 상속받은 공유지분을 전부 처분했거나, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채를 갖고 있다 처분했거나, 시가표준액 100만원 이하 주택이거나, 전세사기피해주택인 경우가 그렇습니다. 예전에 오피스텔이나 지분을 잠깐 가졌던 기억 때문에 미리 포기하지 마시고 한 번 따져보세요.

3년을 못 채우면 도로 뱉어요

감면의 진짜 조건은 이쪽입니다. 취득일부터 3년 이내에 팔거나, 증여하거나, 임대를 포함해 다른 용도로 쓰면 감면받은 세액을 추징당해요. 배우자에게 지분을 넘기는 건 증여에서 제외됩니다.

임대가 추징 사유라는 대목을 놓치는 분이 많습니다. 파는 것만 조심하면 된다고 생각하고 발령이 나서 전세를 놓으면 그것도 걸려요. 200만원 아끼려고 감면을 받았다가 2년 뒤에 200만원을 되돌려주는 상황이 됩니다.

기존 임차인이 계속 사는 경우는 예외가 있어요. 임대인 지위를 승계했고 남은 임대차 기간이 1년 이내면 추징 기간의 기산일을 임대차 만료일로 봅니다. 계약 전에 남은 기간이 얼마인지 확인해두세요.

원디는 이 감면을 세금 할인이라기보다 3년 실거주 약정에 가깝다고 봅니다. 200만원을 받고 3년간 매각과 임대를 묶는 계약인 셈이에요. 3년을 채울 계획이 확실하면 신청하고, 2년 안에 옮길 가능성이 있으면 계산기를 한 번 더 두드려보는 게 맞습니다. 집을 산 뒤에는 매년 재산세가 따로 붙는다는 것도 예산에 같이 넣어두세요. 요즘은 세 부담 논쟁까지 겹쳐 있어서 확정된 것과 검토 중인 것을 갈라 보는 습관이 필요합니다.

자주 묻는 질문

7억짜리 아파트의 취득세는 얼마인가요?

수도권 전용 84㎡ 아파트를 7억원에 산다고 하면 취득세는 11,666,900원입니다. 7억원은 6억 초과 9억 이하 구간이라 세율이 고정값이 아니라 계산식으로 나와요. (7억 ÷ 3억 × 2 − 3)%를 계산하면 1.666666…%이고, 지방세법이 소수점 다섯째 자리에서 반올림하도록 정해서 1.6667%가 적용 세율입니다. 여기에 지방교육세가 취득세율의 10%인 0.16667%로 붙어 1,166,690원이 더해져요. 전용면적이 85㎡ 이하면 농어촌특별세는 비과세라 0원입니다. 그래서 일반 1주택자 기준 세금 합계는 12,833,590원이에요. 생애최초 감면을 받으면 취득세에서 200만원이 빠져 9,666,900원이 되고, 지방교육세를 전액 낸다고 보면 합계는 10,833,590원입니다. 조정대상지역 2주택처럼 중과 대상이면 세율 자체가 8%나 12%로 바뀌니 이 계산은 1주택 기준으로만 보세요.

생애최초 취득세 감면은 얼마까지 받을 수 있고 언제까지 하나요?

한도는 200만원이고, 조건에 맞는 일부 주택만 300만원입니다. 일몰은 2028년 12월 31일까지예요. 2025년 12월 31일 개정으로 연장된 기한이고, 근거 조문은 지방세특례제한법 제36조의3입니다. 300만원 구간은 2026년에 새로 생겼어요. 전용 60㎡ 이하이면서 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트가 아닌 공동주택, 같은 조건의 도시형 생활주택, 호수별 전용면적이 구분 기재된 60㎡ 이하 다가구주택 호수, 그리고 인구감소지역에 있는 주택이 여기 들어갑니다. 아파트는 면적이나 가격과 상관없이 200만원 그대로예요. 산출된 취득세가 한도보다 적으면 전액 면제되고, 많으면 한도만큼만 빠집니다. 요건은 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없을 것, 본인이 살 목적일 것, 취득당시가액 12억원 이하, 유상거래일 것입니다. 소득 요건은 없고 미성년자는 제외돼요.

생애최초로 집을 샀는데 세입자 때문에 바로 입주하지 못하면 감면이 취소되나요?

취소되지 않습니다. 3개월 안에 전입해야 한다는 요건은 2023년 개정으로 사라졌어요. 정책브리핑도 생애최초 주택을 취득한 뒤 3개월 안에 입주하지 못해도 취득세 감면이 유지된다고 밝혔습니다. 그런데도 3개월 전입을 조건처럼 안내하는 글이 아직 검색 상위에 많아서, 기존 임차인이 남아 있는 집을 계약하면서 감면을 포기하는 경우가 생겨요. 현행 지방세특례제한법 제36조의3 제4항이 정한 추징 사유는 취득일부터 3년 이내에 팔거나, 증여하거나, 임대를 포함해 다른 용도로 쓰는 경우입니다. 다만 임대인 지위를 승계해서 기존 임차인이 계속 사는 상황은 사정이 조금 달라요. 남은 임대차 기간이 1년 이내면 추징 기간의 기산일을 임대차 만료일로 봅니다. 계약 전에 남은 임대차 기간을 확인해두는 편이 안전합니다.

취득세를 감면받은 집을 3년 안에 팔면 어떻게 되나요?

감면받은 세액을 다시 냅니다. 지방세특례제한법 제36조의3 제4항은 취득일부터 3년 이내에 매각하거나 증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하면 감면분을 추징하도록 정하고 있어요. 배우자에게 지분을 넘기는 경우는 증여에서 빠집니다. 여기서 놓치기 쉬운 게 임대예요. 파는 것만 조심하면 된다고 생각하고 발령이 나서 전세를 놓으면 그것도 추징 사유가 됩니다. 200만원을 아끼려고 감면을 받았다가 2년 뒤 이사하면서 200만원을 되돌려주는 일이 생길 수 있어요. 반대로 3년만 실제로 살고 나면 그 뒤에는 자유롭게 팔거나 임대할 수 있습니다. 3년을 채울 자신이 있는지가 감면 신청 여부의 실질적인 판단 기준이에요.

지방교육세와 농어촌특별세는 어떤 기준으로 붙나요?

지방교육세는 취득세에 따라오고, 농어촌특별세는 전용면적으로 갈립니다. 주택을 돈 주고 살 때 지방교육세는 취득세 표준세율에 50%를 곱한 뒤 다시 20%를 곱해서 계산해요. 결과적으로 취득세율의 10%가 됩니다. 취득세율이 1%면 0.1%, 3%면 0.3%, 7억원 아파트처럼 1.6667%면 0.16667%예요. 다만 8%나 12% 중과 대상이면 0.4%로 고정됩니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택이 비과세라 국민주택 규모 아파트에는 아예 붙지 않아요. 85㎡를 넘으면 0.2%가 붙고, 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%입니다. 7억원짜리 집이라면 전용 84㎡일 때 0원, 85㎡를 넘으면 140만원이 그대로 추가돼요. 같은 가격 같은 단지인데 면적 1㎡ 차이로 세금이 140만원 갈리는 구조입니다.

부모님께 받은 돈으로 집을 산다면 취득세보다 먼저 계산할 세금이 하나 있어요. 받은 돈 자체에 붙는 증여세 면제 한도와 1억 5,000만원 실제 세액을 같이 보시면 지출 순서가 잡힙니다.

취득세 말고도 집 살 때·집에 붙는 세금·매달 나가는 돈까지 직접 계산한 글 20편은 세금 계산기 켜기 전에 보는 돈 계산 20편에 상황별로 모아뒀어요.

출처

• 국가법령정보센터, 지방세법 제11조제1항제8호 주택 유상취득 세율(시행 2026년 7월 1일, 법률 제21308호): https://www.law.go.kr/법령/지방세법
• 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제36조의3 생애최초 주택 취득 감면(시행 2026년 6월 2일, 최종 개정 2025년 12월 31일): https://www.law.go.kr/lsLinkProc.do?lsNm=%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8%ED%8A%B9%EB%A1%80%EC%A0%9C%ED%95%9C%EB%B2%95&joNo=003603001&mode=10
• 정책브리핑, 생애최초 주택 취득 후 3개월 내 입주 못해도 취득세 감면 유지: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148914797
• 위택스, 지방세 미리계산 취득세(부동산) 계산기(2026년 8월 7일 조회): https://www.wetax.go.kr/tcp/loi/J030801M01.do
• 행정안전부 고시 제2026-3호, 지방세 감면 운영기준(2026년 1월 13일 일부개정)