DSR 계산 방법 2026, 연봉 넣고 주담대 한도까지 직접 구해보기

DSR은 총부채원리금상환비율의 줄임말입니다. 1년 동안 빚 갚는 데 나가는 돈이 내 연소득에서 몇 퍼센트를 차지하는지 재는 숫자예요.

쉽게 말하면 은행이 "이 사람 월급으로 이 빚을 감당할 수 있나"를 보는 자입니다. 연소득 6,000만원인 사람이 1년에 원금과 이자로 2,400만원을 갚고 있으면 DSR은 40%예요. 은행권 상한이 딱 40%라 이 사람은 여기서 더 빌릴 여력이 없습니다.

그런데 실제로 사람들이 궁금한 건 비율이 아니라 금액이죠. "그래서 나는 얼마까지 되는데?"

이 질문에 답하려면 계산을 거꾸로 돌려야 합니다. 순서만 알면 세 줄이면 끝나요. 원디가 같은 조건을 손으로 한 번, 자체 계산기로 한 번, GPT로 한 번 굴려서 숫자가 맞아떨어지는지 확인해봤습니다.

기준 조건은 이래요. 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 수도권 규제지역 시가 10억원 아파트, 무주택, 만기 30년, 변동금리. 규제 값과 금리는 2026년 8월 10일에 확인한 기준입니다.

나눗셈 한 번으로는 안 끝나요

DSR 공식 자체는 단순합니다. 1년치 원리금을 연소득으로 나누면 끝이에요. 주택담보대출만 세는 게 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부까지 전부 더합니다.

문제는 여기 들어가는 항목이 상식과 조금 다르다는 거예요.

"전세대출은 DSR에서 빠진다"는 말이 오래 통했는데 이제 반만 맞습니다. 2025년 10월 29일부터 수도권과 규제지역에서 1주택자가 임차인으로 전세대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영돼요. 원금은 여전히 안 잡히고, 무주택자나 비수도권은 아직 제외입니다.

상한선은 은행권 40%, 제2금융권 50%예요. 총대출액이 1억원을 넘는 사람에게 적용됩니다. 2금융권 50%는 2022년 1월에 60%에서 내려온 값이고 지금까지 그대로예요.

손으로 하면 세 줄, 순서는 이래요

한도를 구할 때는 비율에서 금액으로, 방향을 반대로 갑니다. "1년에 얼마까지 갚을 수 있나"에서 출발해 "그럼 얼마를 빌릴 수 있나"로 내려가요.

1번이 함정입니다. 계산에 넣는 금리는 실제로 낼 금리가 아니에요. 2026년 6월 예금은행 신규취급액 기준 주담대 평균금리가 연 4.36%인데(한국은행 가중평균금리, 2년 7개월 만에 최고치), 수도권 변동금리 주담대는 여기에 스트레스 금리 3%p를 얹어 연 7.36%로 심사합니다. 나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는지 미리 보자는 취지예요.

기존 대출이 있다면 2번에서 먼저 뺍니다. 지금 매달 50만원씩 갚고 있으면 연 600만원이니 2,400만원에서 빼고 남은 1,800만원이 새 대출에 쓸 몫이에요.

3번의 145.00이 이 계산의 핵심입니다. 연금현가계수라고 부르는데, 매달 1원씩 정해진 기간 갚기로 할 때 지금 얼마를 빌릴 수 있는지를 나타내는 배수예요. 쉽게 말하면 월 상환액을 대출 원금으로 바꿔주는 환율 같은 겁니다. 공식은 (1 − (1 + 월이율)의 −개월수 제곱) ÷ 월이율이고, 엑셀에서는 =PV(0.0736/12, 360, -1) 한 줄이면 나와요.

계수는 금리가 낮을수록, 만기가 길수록 커집니다. 같은 월 200만원이라도 심사금리를 4.36%로 계산하면 계수가 200.64로 커져 4억원을 넘어요. 금리 하나로 1억 1,100만원가량이 왔다 갔다 합니다. 다만 만기는 무한정 늘려도 소용없어요. DSR은 만기를 40년까지만 인정해서, 50년짜리 상품을 골라도 계수는 480개월에서 멈춥니다.

계산기에서는 세 자리만 보면 돼요

숫자를 직접 넣어보려면 DSR 계산기에 조건을 넣으면 됩니다. 결과 화면에서 볼 곳은 세 군데예요.

②번 막대 세 개가 이 도구의 전부입니다. 은행은 관문마다 따로 금액을 뽑은 다음 제일 적은 값을 줘요. 위 조건이면 LTV 관문이 3억 4,500만원(10억 × 40% − 방공제 5,500만원), 절대한도가 6억원, DSR 관문이 2억 9,000만원이라 DSR이 먼저 걸립니다.

입력칸 중에 헷갈리기 쉬운 게 둘 있어요. 마이너스통장은 쓴 금액이 아니라 뚫어둔 한도 전액을 넣어야 합니다. 잔액이 0원이어도 빚으로 잡히고, 게다가 5년 만기로 환산해서 월 상환액이 크게 잡혀요. 그리고 방공제 지역은 규제권역과 다른 축입니다. 규제권역은 LTV와 절대한도를 가르고, 방공제 지역은 빼는 금액(서울 5,500만원, 과밀억제권역 4,800만원, 광역시 2,800만원, 그 밖 2,500만원)을 가릅니다.

같은 조건을 GPT한테도 시켜봤어요

손계산이 맞는지 확인하려고 같은 조건을 GPT에 넘겼습니다. 규제 값은 전부 제가 적어주고 산수만 시키는 방식이에요. 규제를 물어보면 옛날 값으로 답하거든요.

아래 조건으로 주택담보대출 한도를 계산해줘. 규제 값은 내가 주는 것만 사용하고, 산수만 해.

조건:
- 연소득(세전): 6,000만원
- 기존 대출 연 원리금: 없음
- 마이너스통장 한도: 없음
- DSR 한도: 40% (은행권)
- 실제 적용금리: 연 4.36%
- 스트레스 가산금리: +3.00%p (규제지역) → 심사금리 연 7.36%
- 만기: 30년(360개월), 원리금균등 상환
- 주택: 규제지역, 시가 10억원
- LTV: 40% (일반 무주택), 방공제 5,500만원 차감 (서울)
- 절대한도: 6억원 (시가 15억 이하 구간)

순서:
1) DSR 관문: 연소득 × 40% -> 기존 부채 연 환산액 차감 -> 월 상환 상한 ->
   심사금리 기준 연금현가계수(소수점 둘째 자리까지) -> 대출가능액
2) LTV 관문: 시가 × LTV − 방공제
3) 절대한도와 비교해 최종 한도 = 세 관문의 최솟값
중간 계산값을 전부 보여줘.

돌아온 답변입니다. 수식을 LaTeX 기호로 뱉어서 기호만 걷어냈고, 숫자와 문장은 손대지 않았어요.

계수 소수점까지 맞았어요. 같은 공식을 자바스크립트로 따로 돌려보니 계수 145.0004287, 대출가능액 290,000,857원이 나왔습니다. 계수를 145.00으로 끊은 GPT 값과 857원 차이인데, 반올림 자리에서 생기는 차이라 실무에서는 의미가 없어요.

여기서 배울 건 AI를 쓰는 방식입니다. "내 한도 얼마야"라고 물으면 틀리고, 규제 값을 전부 적어주고 산수만 시키면 맞아요. 마지막 문단에서 심사금리와 약정금리를 알아서 구분해준 것도 프롬프트에 둘을 나눠 적었기 때문입니다.

한도가 생각보다 안 나오는 이유 셋

계산해보고 "이것밖에 안 되나" 싶으셨다면 범인은 대체로 셋 중 하나예요.

제일 크게 물어뜯는 건 스트레스 금리입니다. 위 조건에서만 1억 1,100만원을 깎았어요. 수도권 하한이 1.5%에서 3%로 올라간 건 2025년 10월 15일 대책이고, 비수도권은 하한 1.5%에 적용비율 50%를 곱한 0.75%p만 붙어서 같은 소득으로 더 빌립니다. 다만 이 유예는 2026년 12월 31일까지예요. 스트레스 금리가 한도를 어떻게 깎는지는 주담대 한도 계산에서 금리를 바꿔가며 따져봤습니다.

그다음이 방공제예요. 집이 경매로 넘어갈 때 세입자가 은행보다 먼저 받아가는 돈만큼을 대출해줄 때부터 빼두는 장치인데, 지금 세입자가 없어도 뺍니다. 원래는 모기지보험으로 메울 수 있었는데 2026년 7월 들어 주요 은행이 신규 가입을 막으면서 그대로 차감돼요. 자세한 건 방공제와 MCI·MCG 중단에 정리해 뒀습니다.

남은 하나가 마이너스통장이에요. 한도 5,000만원짜리 하나가 위 조건에서 주담대 한도를 1억 3,765만원 깎아요. 5년 만기로 환산하는 규칙 때문에 금액이 세게 잡힙니다. 계산 과정은 마이너스통장이 주담대 한도에 미치는 영향에 있어요.

여기까지 통과해도 상한이 하나 더 있습니다. 주택 가격별 절대한도예요.

"주담대는 6억까지"라고 알고 계셨다면 절반만 맞습니다. 6억원 단일 한도는 2025년 6·27 대책 기준이었고, 같은 해 10·15 대책이 주택 가격별로 셋으로 쪼갰어요. 비수도권에는 이 상한이 아예 없습니다.

마지막 관문은 계산이 안 됩니다. 은행이 이번 달 남겨둔 자체 한도예요. 올해 금융권 가계대출 증가율 목표는 원래 1.5% 이내였는데, 8월 13일 금융 종합대책이 이걸 3% 수준으로 올렸습니다. 5대 시중은행이 7월 중순에 이미 연간 관리 목표를 넘긴 상황이라 숨통을 틔우려는 조치예요. 6월 한 달 전 금융권 가계대출이 8조 3,000억원 늘었고, 그중 주담대가 4조 5,000억원이었습니다. 다만 이건 은행에 배정되는 재원의 크기지 내 한도 산식이 아니에요. 규제 계산으로 2억 9,000만원이 나와도 창구에서 더 짧게 부를 수 있다는 사정은 그대로입니다.

2027년 1월부터 연소득을 세는 방식이 바뀝니다

위 계산은 연소득 6,000만원을 그대로 넣고 시작했어요. 지금은 근로소득이면 최근 1개년 소득을 쓰니까 이게 맞습니다. 2027년 1월부터는 조건이 하나 붙어요.

성과급처럼 한 해만 크게 오른 소득을 걸러내겠다는 취지입니다. 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년 평균, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균으로 계산해요. 반대로 소득이 줄었으면 최근 1개년으로 봅니다. 오를 때는 평균을 내고 내릴 때는 최신값을 쓰니, 어느 쪽이든 낮은 숫자가 들어가는 구조예요.

숫자로 보면 이렇습니다. 재작년 4,500만원이던 연봉이 작년에 6,000만원이 됐다면 상승률이 33%라 3개년 평균을 씁니다. 재재작년이 4,000만원이었다고 치면 (4,000 + 4,500 + 6,000) ÷ 3 = 4,833만원이 연소득으로 잡혀요. 위 계산에 넣으면 월 상환 여력이 200만원에서 161만원으로 줄고, 한도는 2억 9,000만원에서 2억 3,300만원쯤으로 내려갑니다. 5,700만원이 빠지는 셈이에요.

당장은 아니고 2027년 1월부터입니다. 육아휴직처럼 일시적으로 소득이 준 경우는 배려하겠다고 금융위원회 FAQ가 밝혔지만, 구체적인 심사 기준은 금융권 가이드라인으로 따로 마련한다고 했어요. 최근 몇 년 사이 연봉이 크게 오른 분이라면 내년 계약보다 올해 계약이 유리할 수 있습니다.

원디가 이 계산을 여러 번 돌려보고 얻은 결론은 하나예요. 한도를 늘리는 가장 확실한 방법은 소득을 늘리는 게 아니라 기존 빚의 연 원리금을 줄이는 겁니다. 소득은 하루아침에 안 바뀌지만 안 쓰는 마이너스통장 해지는 오늘도 할 수 있으니까요.

자주 묻는 질문

DSR 계산 방법이 어떻게 되나요?

DSR 자체는 1년에 갚는 원리금을 연소득으로 나눈 비율이에요. 그런데 한도를 구할 때는 방향이 반대입니다. 연소득에 40%를 곱해 1년치 상환 상한을 만들고, 거기서 기존 대출의 연 원리금을 뺀 다음, 남은 금액을 12로 나눠 월 상환 여력을 구해요. 마지막으로 그 월 여력에 연금현가계수를 곱하면 빌릴 수 있는 금액이 나옵니다. 계수는 심사금리와 만기로 정해지는 배수인데, 심사금리 연 7.36%에 360개월이면 145.00이에요. 연소득 6,000만원이고 기존 대출이 없다면 2,400만원에서 시작해 월 200만원, 여기에 145.00을 곱해 2억 9,000만원이 나옵니다. 계산에 쓰는 금리가 실제 약정금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 심사금리라는 점이 가장 많이 틀리는 대목이에요.

DSR을 계산할 때 전세대출도 빚으로 잡히나요?

예전에는 전액 제외였는데 지금은 반만 맞는 말이에요. 2025년 10월 29일부터 수도권과 규제지역에서 1주택자가 임차인으로 전세자금대출을 받으면 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 원금은 여전히 안 잡혀요. 무주택자이거나 비수도권이면 아직 제외입니다. 전세대출 말고도 DSR 산정에서 빠지는 대출이 여럿 있어요. 중도금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출, 서민금융상품, 정부나 지자체 협약대출, 300만원 미만 소액대출이 그렇습니다. 다만 중도금이나 이주비는 그 대출을 받을 때만 안 볼 뿐이고, 그 뒤에 다른 대출을 받으면 원금을 25년에 나눈 금액에 이자를 더해 빚으로 잡혀요.

연금현가계수 145.00은 어떻게 나온 숫자인가요?

매달 1원씩 정해진 기간 동안 갚기로 할 때 지금 얼마를 빌릴 수 있는지를 나타내는 배수예요. 쉽게 말하면 월 상환액을 대출 원금으로 바꿔주는 환율 같은 겁니다. 공식은 (1 − (1 + 월이율)의 −개월수 제곱) ÷ 월이율이고, 엑셀에서는 =PV(월이율, 개월수, -1) 한 줄이면 나와요. 심사금리 연 7.36%를 12로 나누면 월이율 0.613333%이고, 360개월을 넣으면 145.0004가 나옵니다. 소수점 둘째 자리로 끊어 145.00을 쓰면 월 200만원 × 145.00 = 2억 9,000만원이에요. 만기가 길수록, 금리가 낮을수록 이 배수가 커져서 같은 소득으로 더 많이 빌립니다. 다만 DSR은 만기를 40년까지만 인정하니 50년으로 늘려도 계수는 480개월에서 멈춰요.

주택담보대출 절대한도는 6억원 아닌가요?

15억원 이하 주택만 6억원이에요. 2025년 10월 15일 대책으로 주택 가격에 따라 셋으로 갈렸습니다. 수도권과 규제지역 기준으로 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이에요. 비수도권에는 이 상한 자체가 없습니다. 예외도 있어요. 이주비대출은 주택 가격과 무관하게 최대 6억원이고, 중도금대출에는 이 한도를 적용하지 않다가 잔금대출로 넘어갈 때 적용해요. 2026년 4월 2일부터는 온라인투자연계금융업에도 같은 한도가 걸렸습니다.

DSR이 40%를 넘으면 대출이 아예 안 되나요?

넘는 금액만큼 못 빌리는 거지 대출 자체가 막히는 건 아니에요. 은행은 새 대출을 실행한 뒤의 DSR이 40% 안에 들어오는 선까지만 내줍니다. 그리고 이 40%는 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 적용돼요. 제2금융권은 기준이 50%로 조금 느슨한데, 2022년 1월에 60%에서 50%로 내려온 뒤 그대로입니다. 대신 금리가 높아서 한도가 는 만큼 이자로 돌려주는 구조예요. 긴급생계용도 주담대처럼 여신심사위원회 승인을 받아 DSR 예외로 처리하는 길도 있지만 한도가 1억 5,000만원으로 묶여 있고 용도 증빙이 필요합니다.

이 글을 포함해 1년 사이 바뀐 대출 규제 전체 흐름은 대출 규제 총정리 2026에 시간순으로 모아뒀어요.

출처

• 금융위원회, 주택시장 안정화 대책(10·15 대책) 관련 자료 - 스트레스 금리 수도권 하한 3%, 주택 가격별 절대한도, 1주택자 전세대출 이자상환분 DSR 반영: https://www.fsc.go.kr/po010101/85432
• 금융위원회, 2026년도 가계부채 관리방안(2026년 4월 1일) - 가계대출 증가율 목표 1.5%, 절대한도 표 재수록: https://www.fsc.go.kr/po010101/86606
• 관계부처 합동·금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책과 FAQ(2026년 8월 13일) - 총량 증가율 3% 수준(당초 1.5%), LTV·DSR 규제비율과 주담대 한도 유지 재확인, DSR 소득산정 보수화(소득상승률 20% 초과 시 2개년·30% 초과 시 3개년 평균, 소득 감소 시 1개년, 2027년 1월), 전세대출 보증비율 1주택자 70%·무주택자 현행 유지(2027년 1월 1일): https://www.fsc.go.kr/no010101/87517
• 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표(2025년 5월 20일): https://www.fsc.go.kr/no010101/84617
• 금융위원회, 2026년 6월 가계대출 동향(잠정) - 전 금융권 +8조 3,000억원, 주담대 +4조 5,000억원: https://www.fsc.go.kr/no010101/87297
• 한국은행, 2026년 6월 금융기관 가중평균금리(2026년 7월 28일 발표) - 예금은행 신규취급액 주담대 연 4.36%: https://www.bok.or.kr/portal/bbs/B0000501/list.do?menuNo=200690
• 은행업감독규정 별표6, 은행업감독업무시행세칙 별표18 - DSR 산정 만기 상한, 한도대출 5년 환산, 집단대출 25년 환산
• 주택임대차보호법 시행령 제10조(2023년 2월 21일 개정분) - 지역별 최우선변제금