부동산 중개수수료 계산법, 9억에서 복비 90만원이 뛴다

계약서에 도장 찍기 직전, 중개사가 계산기를 두드려서 숫자를 보여줍니다. 450만원. 이 숫자를 보고 "아 그렇구나" 하고 넘어가신 적 있나요. 원디는 그랬어요. 저 숫자가 어디서 나온 건지, 정해진 값인지 아니면 말해볼 여지가 있는 값인지 모르는 채로 계좌이체를 했습니다.

찾아보니 저건 정가가 아니었어요. 공인중개사법 시행규칙 제20조제1항은 주택 중개보수를 "시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"고 적어 놨습니다. 요율표는 천장이고, 그 아래는 당사자끼리 정하라는 구조예요. 그리고 그 천장이 거래금액 구간에서 계단처럼 꺾이는 바람에, 집값 100만원 차이로 복비가 90만원 뛰는 지점이 실제로 존재합니다.

복비가 정가가 아니라는 말, 무슨 뜻이냐면

법이 정한 건 금액이 아니라 넘으면 안 되는 선이에요. 순서를 따라가면 이렇습니다. 공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수를 "국토교통부령으로 정하는 범위 안에서" 시·도 조례로 정하라고 넘깁니다. 그 국토교통부령인 시행규칙 제20조제1항이 다시 "요율한도 이내에서 협의하여 결정한다"고 적고요. 한도를 정하는 법이지 가격을 정하는 법이 아닙니다.

반대편도 명확해요. 상한을 넘겨 받는 건 공인중개사법 제33조제1항제3호가 금지하는 행위이고, 제49조제1항제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이 조항의 "초과"가 법정 한도를 넘는 걸 뜻하는지 당사자끼리 약속한 금액을 넘는 걸 뜻하는지 다툼이 있었는데, 법제처가 2024년 6월 법령해석에서 법정 중개보수 한도를 초과하는 행위를 의미한다고 정리했어요.

정리하면 위쪽은 법이 막아 두고 아래쪽은 열어 둔 구조입니다. 그러니 계산기 두드린 숫자를 받았을 때 물어볼 게 하나 생겨요. "이게 상한이죠?"

서울 요율표는 이렇게 생겼어요

거래금액 구간마다 요율이 다르고, 낮은 구간에는 한도액이 따로 붙습니다. 주택 매매·교환부터 볼게요.

임대차는 요율이 한 단계씩 낮고 문턱 위치도 달라요.

한도액이 붙은 구간은 계산을 두 번 해야 해요. 요율을 곱한 값과 한도액 중 적은 쪽이 상한입니다. 매매 4,900만원짜리는 0.6%를 곱하면 29만4천원인데 한도가 25만원이라 25만원이 상한이에요. 이 한도 덕분에 매매 1억6,000만원부터 2억원까지는 상한이 80만원으로 똑같아지는 구간도 생깁니다.

오피스텔은 조례가 아니라 시행규칙이 직접 정해서 지역이 달라도 같아요. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖췄으면 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%입니다. 그 밖의 오피스텔과 상가, 토지는 0.9% 이내에서 협의해 정하고요.

내 복비 상한, 3단계로 계산해요

계산 자체는 곱셈 한 번인데, 순서를 빠뜨리면 틀립니다.

5억원짜리 아파트로 따라가 볼게요. 거래금액 5억원, 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 0.4%, 곱하면 200만원. 한도액이 없는 구간이니 그대로 상한이고, 부가세 10%를 얹으면 220만원입니다. 계약서에 "중개보수 200만원, 부가세 별도"라고 적혀 있으면 실제로 나갈 돈은 220만원이에요. 부가세를 빼고 예산을 잡았다가 잔금 날 당황하는 경우가 종종 있습니다.

1단계에 함정이 하나 숨어 있어요. 월세는 보증금에 월차임 곱하기 100을 더하는데, 그 값이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱해 한 번 더 계산합니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 4,500만원이 3,300만원으로 내려가고, 상한도 20만원에서 16만5천원이 돼요. 이 단계를 건너뛰면 실제보다 많이 나옵니다.

9억에서 90만원이 뛰는 이유

요율이 바뀔 때 지나온 구간까지 새 요율로 다시 계산하기 때문이에요. 소득세처럼 구간별로 나눠서 매기는 방식이라면 9억원을 넘긴 부분에만 0.5%를 적용할 텐데, 중개보수는 거래금액 전체에 하나의 요율을 곱합니다. 그래서 구간을 넘는 순간 전액에 붙는 요율이 통째로 올라가요.

5억원에서 8억9,900만원까지는 같은 0.4% 구간이라 집값에 비례해 완만하게 올라가요. 그러다 9억원에서 한 번 툭 튑니다. 이 대목만 떼어서 보면 이렇습니다.

12억원과 15억원에서도 같은 일이 반복돼요. 11억9,900만원 599만5천원이 12억원에서 720만원이 되고, 14억9,900만원 899만4천원이 15억원에서 1,050만원이 됩니다. 문턱을 넘을수록 역전 폭이 커져요.

전세도 마찬가지예요. 임대차 문턱은 6억원인데, 5억9,900만원 179만7천원이 6억원에서 240만원이 되어 60만3천원 뜁니다.

원디 판단으로는, 이걸 알고 협의에 들어가느냐 모르고 들어가느냐가 실제로 갈립니다. 문턱 바로 위에 걸린 거래라면 "한 칸 아래 구간이면 90만원이 적었다"는 사실 자체가 이야기를 꺼낼 근거가 되니까요. 물론 조정 여부는 상대가 정하는 것이고, 원디가 얼마까지 된다고 말해 드릴 수는 없습니다.

원디가 직접 해봄: 실거래 1,037건의 복비를 계산했어요

요율표만 보면 남 얘기 같아서, 실제 거래에 대입해 봤어요. 국토교통부가 아파트 매매 실거래가를 공공데이터포털로 열어 두고 있어서 원본을 통째로 받을 수 있습니다.

조회 과정은 이랬어요. 공공데이터포털에서 아파트 매매 실거래가 API 활용신청을 하고 인증키를 받습니다. 그다음 요청 주소에 법정동 시군구 코드와 계약 연월을 넣고 부르면 XML로 거래 목록이 떨어져요. 강남구는 11680, 마포구 11440, 노원구 11350이고 계약월은 2026년 6월로 잡았습니다. 여기서 걸리기 쉬운 함정이 둘 있어요. 하나는 게이트웨이가 요청 도구의 기본 신원 문자열을 차단해서, 브라우저처럼 보이는 값을 넣지 않으면 키가 멀쩡해도 막힙니다. 다른 하나는 거래금액이 만원 단위에 콤마까지 붙어 온다는 점이에요. 68,900이라고 적힌 값은 6억8,900만원이라, 그대로 숫자로 읽으면 결과가 만분의 일로 나옵니다.

받은 거래 하나하나에 위 요율표를 적용해 복비 상한을 계산했습니다. 세 구를 합쳐 1,037건이었어요.

강남구와 노원구의 평균 복비 상한이 7배 차이 납니다. 같은 서울이고 같은 요율표를 쓰는데도요. 거래가가 높을수록 요율까지 같이 올라가서 격차가 집값 차이보다 더 벌어져요. 강남구는 92.9%가 9억원 이상이라 대부분 0.5% 위쪽에서 계산되고, 노원구는 81.6%가 0.4% 구간에 머뭅니다.

노원구 쪽 숫자를 다시 볼게요. 평균 거래가 6억8,021만원이면 복비 상한이 272만원 근처인데, 실제 평균은 296만원으로 조금 높습니다. 평균가보다 비싼 거래들이 9억원 문턱을 넘으면서 평균을 끌어올린 결과예요. 문턱 하나가 동네 평균까지 흔든다는 뜻입니다.

실거래가 원본을 직접 열어 다른 것도 확인하고 싶다면 아파트 실거래가 분석하는 법에 파일 받는 경로부터 정리해 뒀어요.

계약 전에 짚어둘 것들

부가가치세가 별도라는 점을 먼저 확인하세요. 요율표 금액은 세금 전이라 일반과세자면 10%가 더 붙습니다. 계약서에 부가세 포함인지 별도인지 적혀 있는지 보시고, 안 적혀 있으면 물어보시는 게 좋습니다.

지역이 다르면 표도 다릅니다. 이 글의 요율표는 서울시 조례 기준이에요. 주택 중개보수 요율은 시·도가 각자 조례로 정해서 경기도나 인천, 부산은 구간이나 요율이 다를 수 있습니다. 계약할 지역 지자체의 부동산 정보 페이지에서 확인하고 들어가세요. 반면 오피스텔·상가·토지 요율은 시행규칙이 직접 정해서 전국이 같습니다.

금액은 계약 전에 확정해 두세요. 시행규칙이 협의로 정한다고 해 놓은 만큼, 잔금일에 처음 금액을 듣는 상황은 피하는 게 좋습니다. 중개대상물 확인·설명서에 중개보수 금액과 산출 근거를 적는 칸이 있으니 거기서 맞춰 보시면 돼요. 그리고 상한을 넘긴 금액을 요구받았다면 그건 협의 대상이 아니라 신고 대상이에요.

전세 계약이라면 복비보다 먼저 봐야 할 게 있어요. 보증금이 안전한 집인지부터 확인하는 순서라, 깡통전세 자가진단하는 법을 먼저 보시길 권합니다. 월세 금액 자체가 적정한지 궁금하면 내 월세는 적정한가 쪽이 맞고요.

자주 묻는 질문

부동산 중개수수료는 어떻게 계산하나요?

거래금액에 상한요율을 곱하고, 낮은 구간이면 한도액과 비교해 더 적은 쪽을 씁니다. 한도액은 매매 기준으로 5천만원 미만 25만원, 5천만원에서 2억원 미만 80만원 두 구간에만 붙어요. 5억원 아파트면 2억원에서 9억원 미만 구간이라 0.4%를 곱해 200만원이 상한입니다. 여기에 부가가치세가 따로 붙어서 일반과세자면 10%가 더해져요. 이 금액은 정가가 아니라 넘을 수 없는 선이고, 요율은 시·도 조례라서 서울과 경기, 인천이 다를 수 있습니다.

9억원 아파트 복비는 얼마인가요? 8억9천만원과 얼마나 차이 나나요?

서울시 조례 기준으로 9억원 아파트 매매 중개보수 상한은 450만원입니다. 9억원부터 요율이 0.4%에서 0.5%로 올라가기 때문이에요. 바로 아래인 8억9,900만원 집은 359만6천원이라, 집값 100만원 차이에 복비 상한이 90만4천원 뜁니다. 12억원과 15억원에서도 각각 120만5천원, 150만6천원이 뛰어요.

중개수수료 상한요율은 깎을 수 있나요?

요율표 자체가 협의를 전제로 만들어져 있습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조제1항이 주택 중개보수를 시·도 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 규정해요. 반대로 상한을 넘겨 받는 건 제33조제1항제3호 금지행위이고 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금이 걸립니다. 다만 얼마까지 조정되는지는 매물과 중개사에 따라 달라서 원디가 몇 퍼센트라고 말해 드릴 수는 없어요.

전세·월세 중개수수료는 매매와 어떻게 다른가요?

임대차는 요율표가 따로 있고 매매보다 낮습니다. 전세 3억원이면 0.3%로 90만원, 6억원이면 0.4%로 240만원이 상한이에요. 5억9,900만원에서 6억원으로 넘어가면 179만7천원이 240만원이 되어 60만3천원이 뜁니다. 월세는 보증금에 월차임 곱하기 100을 더해 환산해요. 보증금 1,000만원에 월세 60만원이면 7,000만원이 되고 상한은 28만원입니다. 환산액이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱해 다시 계산하는데, 보증금 500만원에 월세 40만원이면 3,300만원이 되고 상한은 16만5천원이에요.

오피스텔 중개수수료는 아파트와 요율이 다른가요?

다릅니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%예요. 그 밖의 오피스텔과 상가, 토지는 0.9% 이내에서 협의합니다. 3억원짜리 아파트는 0.4%라 120만원인데 같은 값의 주거용 오피스텔은 0.5%라 150만원이라, 30만원이 더 나와요.

출처

• 서울특별시 부동산정보광장, 부동산 중개보수 요율표(2026년 7월 27일 확인): https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제32조·제33조·제49조: https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등): https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙
• 법제처 법령해석 안건번호 24-0011(2024년 6월 5일 회신), 공인중개사법 제33조제1항제3호의 보수 초과 의미: https://www.moleg.go.kr/lawinfo/nwLwAnInfo.mo?mid=a10106020000&cs_seq=441227
• 찾기쉬운 생활법령정보, 중개보수 및 실비: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=649&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2
• 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료(2026년 6월 계약분, 2026년 7월 27일 조회): https://www.data.go.kr/data/15058747/openapi.do