전세보증금 반환보증 가입 조건, 3억 아파트면 보증료가 얼마 나올까

계약서에 도장을 찍고 중개사무소를 나오는데 뒤에서 한마디가 따라 나옵니다. 보증보험은 알아서 넣으세요.

집에 와서 검색해보면 다들 넣으라고는 하는데, 정작 얼마가 드는지 언제까지 신청해야 하는지는 잘 안 나와요. 126% 룰이라는 말은 여기저기 보이는데 그게 내 아파트에 어떻게 붙는지도 모르겠고요. 그래서 원디가 8월 7일 오전에 HUG와 HF 상품 페이지를 직접 열어 조건과 요율표를 그대로 옮겨왔습니다. 3억원짜리 아파트로 계산까지 해봤어요.

이름부터 풀고 갈게요. 전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 주고, 그 돈을 나중에 집주인한테 받아내는 상품입니다. 세입자 쪽 보험이에요. 전세대출을 받을 때 은행이 요구하는 보증과는 다른 물건인데, 이 둘이 뉴스에서 계속 섞여 나옵니다. 그 얘기는 뒤에서 따로 하고요.

가입 조건, 걸리는 줄은 크게 세 개예요

보증금 상한, 담보인정비율 90%, 신청기한. 이 셋 중 하나만 어긋나도 접수가 안 됩니다.

담보인정비율이라는 말이 낯설 텐데, 쉽게 말하면 이 집값 중에 보증기관이 책임져 줄 수 있는 최대치를 그어둔 선입니다. 90%니까 5억짜리 집이면 4억 5,000만원까지예요. 여기서 선순위채권을 뺍니다. 선순위채권은 그 집에 이미 걸려 있는 빚, 대개 등기부에 잡힌 근저당이에요. 집주인이 은행에서 1억을 빌려뒀다면 내 보증금은 3억 5,000만원까지만 인정됩니다.

부채비율이라는 말도 곧 나올 텐데, 이건 선순위채권과 내 보증금을 더한 금액을 주택가액으로 나눈 값이에요. 이 비율이 높을수록 위험한 집이라 보증료가 비싸집니다.

대상 주택은 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중, 주거용 오피스텔, 노인복지주택이에요. 근린생활시설은 안 됩니다. 등기부에 압류나 가압류, 경매 기입이 있으면 그 자체로 거절이고, 위반건축물도 안 돼요(아파트는 이 항목에서 빠집니다). 보증금 일부를 월세로 돌린 반전세라면 전월세전환율 6.5%를 적용해 환산하는데, 이 6.5%는 2026년 7월 1일 이후 신규와 증액 갱신 건부터 적용되는 값입니다.

126% 룰, 아파트에는 그대로 안 붙어요

126%는 규정에 적힌 숫자가 아니라 두 값을 곱해서 나온 결과입니다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고, 거기에 담보인정비율 90%를 곱하면 126%가 나와요. 그래서 "공시가 126%까지만 된다"는 말이 도는 겁니다.

문제는 공시가격 140%가 항상 쓰이는 값이 아니라는 거예요. HUG는 주택가격을 정할 때 순서를 정해뒀습니다. 아파트와 오피스텔, 노인복지주택은 이 순서예요.

1. KB시세 또는 부동산테크 시세 (상한가와 하한가의 산술평균, 최저층과 오피스텔은 하한가)
2. 공시가격의 140%
3. 안심전세앱 시세 하한가
4. 등기부에 적힌 1년 이내 매매가
5. 분양가의 90% (준공 1년 이내)
6. 공시지가와 시가표준액을 합한 금액의 140%

시세가 잡히는 아파트는 1번에서 이미 값이 정해집니다. 그러니 아파트에 126%를 대입하는 계산은 대체로 헛일이에요. 반대로 연립·다세대는 1번 자체가 없고 공동주택가격의 140%가 1순위라, 빌라에서는 126%가 실제로 한도를 정하는 숫자가 맞습니다. 같은 말이 어떤 집에서는 맞고 어떤 집에서는 틀린 이유가 여기 있어요.

작성일 기준 6개월 이내의 감정평가서를 받아 내면 순위와 상관없이 그 값이 최우선으로 적용됩니다. 빌라에서 공시가 기준으로 한도가 안 나올 때 쓰는 마지막 카드예요.

3억 아파트면 보증료가 얼마 나올까요

보증료 계산은 곱셈 두 번이면 끝납니다. 보증금액에 연 보증료율을 곱하고, 계약기간을 365일로 나눈 값을 다시 곱해요.

요율은 보증금 크기와 주택 유형, 부채비율 세 가지로 갈립니다. HUG 공시표를 그대로 옮기면 이래요.

3억원 아파트를 세 구간에 각각 넣으면 2년 기준 64만 2,000원, 78만 6,000원, 92만 4,000원이 나옵니다. 같은 집인데 부채비율 하나로 28만원이 갈려요. 빌라라면 같은 3억이라도 2년에 74만 4,000원부터 118만 2,000원까지 올라갑니다.

깎아주는 항목도 꽤 있어요. 부부합산 연소득 5,000만원 이하인 저소득 가구, 1인 고령가구, 한부모 가구는 60% 할인입니다. 다자녀와 장애인, 고령자, 노인부양, 신혼부부(합산 6,000만원 이하이고 혼인 7년 이내), 다문화, 국가유공자는 40%예요. 사회배려계층 할인끼리는 중복이 안 되고, 전자계약으로 계약했으면 3%를 따로 받습니다. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에 10%가 붙어요. 낸 보증료는 보증금 3억원 이내분까지 연말정산 세액공제 대상입니다.

요율표 자체는 2025년 3월 31일에 한 번 갈아엎은 결과예요. 전세가율 70%를 기준으로 안전한 집은 최대 20% 내리고 위험한 집은 30% 올리는 방향이었고, 이때 1주택자 할인이 없어지고 무주택자 할인이 새로 생겼습니다.

같은 계산을 AI한테도 시켜봤어요

요율표와 계산식을 그대로 주고 산수만 시켰습니다. 규정을 물어본 게 아니라 곱셈을 검산한 거예요.

너는 재테크 계산 도우미다. 아래 요율표를 근거로 계산 과정을 단계별로 보여줘라.

[HUG 전세보증금반환보증 보증료율 (연율, 아파트)]
- 보증금 2억 초과~5억 이하: 부채비율 70% 이하 0.107% / 80% 이하 0.131% / 80% 초과 0.154%
- 보증료 = 보증금 × 보증료율 × 전세계약기간(일) / 365
- 할인: 본인+배우자 연소득 5천만원 이하(저소득) 60% 할인
- 할증: 선순위채권이 주택가액의 50% 초과 시 10% 할증

[질문]
보증금 3억원 아파트 전세, 2년(730일) 계약으로 HUG 전세보증금반환보증에 가입하려고 한다.
1) 부채비율 70% 이하 / 80% 이하 / 80% 초과 각각의 총 보증료(2년)와 월 환산액을 계산해줘.
2) 저소득 할인(60%)을 받으면 70% 이하 구간의 2년 보증료는 얼마가 되나?
3) 계산 결과를 표로 정리해줘.

여섯 줄 모두 손으로 계산한 값과 원 단위까지 같았어요. 저소득 할인을 "60%를 뺀다"가 아니라 "40%를 낸다"로 바꿔 푼 것도 정확합니다. 다만 이 답이 검증한 건 산수지 규정이 아니에요. 요율표와 산식을 제가 먼저 통째로 넣어줬으니까요. 내 집이 어느 구간에 들어가는지, 부채비율이 실제로 몇 퍼센트인지는 여전히 등기부와 시세를 열어봐야 압니다.

HUG가 항상 싼 건 아니에요

같은 3억원인데 기관을 바꾸면 2년 보험료가 24만원과 137만원 사이에서 움직입니다. 다섯 배 넘게 차이가 나요.

HF가 눈에 띄게 싸지만 전제가 셉니다. HF 전세자금보증으로 대출을 받고 있어야 가입이 돼요. 대출과 동시에 신청하는 건 되는데, 대출 자체를 안 받았거나 다른 기관 보증서로 받았다면 이 표에서 HF 칸은 지워야 합니다. 요율도 LTV에 따라 갈려서 70%에서 80% 사이는 0.11%, 80%에서 90% 사이는 0.18%로 올라가요. 2024년 7월 10일 이후 신청 건은 보증서를 받기 전에 보증금 반환채권을 공사로 넘겨야 합니다.

SGI는 요율이 제일 높은 대신 문이 넓어요. 아파트는 보증금 상한이 따로 없어서, 수도권 7억원을 넘는 전세는 HUG와 HF가 아예 안 되고 SGI만 남습니다. 다만 이 0.229%는 2025년 3월에 0.183%에서 올린 뒤의 기준이고, 이번에 공식 상품 페이지에서 원문을 확인하지는 못했어요. 2차 출처 두 곳이 같은 값을 쓰고 있어 그대로 적되 기준 시점을 붙여둡니다. 계약 전에 창구에서 다시 확인하시는 게 맞아요.

정리하면 대출을 HF 보증부로 받은 사람이 습관처럼 HUG를 고르면 2.7배를 더 내는 셈입니다. 순서는 전세대출을 어디 보증으로 받았는지부터 확인하는 거예요. 전세대출 한도가 어떻게 정해지는지는 따로 정리해뒀습니다.

뉴스의 "보증비율 인하"는 이 보증 얘기가 아니에요

이름이 비슷해서 매번 섞이는데, 둘은 보호하는 사람이 다릅니다.

기사에 나오는 "보증비율 90%에서 80%로"는 왼쪽 칸 이야기예요. 2025년 6월 27일 대책으로 수도권과 규제지역에 적용됐고, 1주택자 수도권 전세대출 한도가 2억원으로 일원화된 것도 같은 흐름입니다. 80%에서 70%로 더 내리는 방안은 계속 거론되지만 2026년 8월 7일 현재 발표되지 않았어요. 지금 검토 단계인 것과 이미 시행 중인 것은 따로 갈라 정리해둔 글이 있습니다.

세입자 입장에서 이 인하가 닿는 경로는 보증료가 아니라 금리예요. 은행이 떠안는 몫이 커지면 심사가 깐깐해지고 가산금리가 붙습니다. 5대 은행 변동형 전세대출 금리는 2026년 7월 말 기준 연 3.31%에서 6.01%로, 올해 1월 초보다 0.46%포인트에서 0.66%포인트 올랐어요.

가입하고도 못 받는 사람이 있어요

이 대목이 오늘 제일 하고 싶은 얘기입니다. 반환보증은 가입만으로 자동 지급되는 상품이 아니에요.

대항력부터 봅시다. 대항력은 그 집에 계속 살고 있고 주민등록이 그대로 남아 있어야 유지됩니다. 둘 중 하나만 깨지면 그 순간 사라져요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 새집 잔금 때문에 전출신고를 먼저 해버리면, 순위를 잃은 채로 보증기관에 청구하는 상황이 됩니다.

그래서 나온 장치가 임차권등기명령이에요. 법원에 신청해서 등기부에 "이 사람 보증금 아직 못 받았음"을 적어두는 절차인데, 여기에 함정이 하나 있습니다. 신청만 해두고 등기가 완료되기 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있어요. 등기부에 임차권등기가 실제로 올라온 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다. 며칠 차이로 순서가 뒤집히는 일이라, 이사 날짜를 잡기 전에 이 순서부터 확인하는 게 낫습니다.

HF는 이행청구 요건으로 임차권등기 신청 접수와 반환채권 양도를 명시해뒀고, HUG는 반환채권을 담보로 잡거나 양도를 막는 특약이 계약서에 있으면 가입 자체를 거절합니다. 조건표에 적힌 그 한 줄이 실은 사고 났을 때 돈이 나가는 통로를 미리 확보해두는 장치예요.

제도 자체를 향한 지적도 있습니다. KDI가 2023년 9월에 낸 「전세보증금 반환보증제도 개선방안」은 보증료율이 실제 사고율을 못 따라가서 위험한 집이 오히려 보증에 올라탔다고 봤어요. 2022년 HUG 반환보증 잔액이 약 105조원, 사고율은 1.55%였고, 한국은행은 2023년 4월에 역전세 위험 가구를 102만 6,000가구로 추산했습니다. 보고서의 정책 제언에 전세대출보증 축소가 들어 있는데, 지금 이어지는 보증비율 인하 흐름의 뿌리가 여기예요. 보증이 있으니 안심하고 들어가도 된다는 판단은 이 지적 앞에서 흔들립니다. 집을 먼저 보고, 보증은 그다음이에요. 깡통전세 자가진단을 계약 전에 한 번 돌려보시길 권합니다.

자주 묻는 질문

전세보증금 반환보증 보증료는 얼마인가요?

HUG 기준으로 3억원 아파트를 2년 계약하면 64만 2,000원에서 92만 4,000원입니다. 보증료는 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약기간(일)을 곱한 뒤 365로 나눠 구해요. 아파트이면서 보증금이 2억 초과 5억 이하면 연 요율이 부채비율에 따라 0.107%, 0.131%, 0.154%로 갈립니다. 3억원에 대입하면 연 32만 1,000원, 39만 3,000원, 46만 2,000원이고 2년이면 각각 두 배예요. 월로 나누면 2만 6,750원에서 3만 8,500원입니다. 아파트가 아닌 주택은 같은 구간에서 0.124%부터 0.197%로 더 높아요. 부부합산 연소득 5,000만원 이하면 60% 할인이라 70% 이하 구간 기준 연 12만 8,400원까지 내려가고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10% 할증됩니다. 보증금 3억원 이내분은 연말정산 세액공제 대상이에요. 2026년 8월 7일 HUG 공시 기준입니다.

전세보증보험은 계약 후 언제까지 가입할 수 있나요?

계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. HUG 신규 보증은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 해요. 2년 계약이면 열두 달째를 넘기는 순간 그 계약으로는 방법이 없습니다. 갱신 보증도 갱신계약 기간의 2분의 1 경과 전이 기한이고요. HF 전세지킴보증도 같은 2분의 1 기준이고, SGI서울보증은 신규가 2분의 1 경과 전, 갱신은 만료 1개월 전부터 받습니다. 기한 말고 미리 챙길 것도 있어요. 전입신고와 확정일자를 받고 실제로 살고 있어야 하고, 계약기간이 1년 이상이어야 하며, 공인중개사 날인이 있는 계약서가 필요합니다(갱신은 예외). 등기부에 압류나 경매 같은 권리침해가 있으면 그 자체로 거절이고, 보증금 반환채권을 담보로 잡거나 양도하지 못하게 하는 특약이 계약서에 있어도 안 됩니다.

전세보증보험에 가입했는데도 보증금을 못 받는 경우가 있나요?

있습니다. 이 보증은 가입만으로 자동 지급되지 않고 절차를 지켜야 나옵니다. 대항력은 그 집에 계속 살고 있고(점유) 주민등록이 그대로 남아 있어야 유지되는데, 둘 중 하나만 깨져도 즉시 사라져요. 이사 갈 집이 급하다고 전출신고부터 하면 그 순간 순위를 잃습니다. 임차권등기명령도 마찬가지예요. 신청만 해두고 등기가 완료되기 전에 이사하면 대항력을 잃을 수 있어서, 등기부에 임차권등기가 실제로 올라온 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다. HF는 이행청구 요건으로 임차권등기 신청 접수와 반환채권 양도를 명시하고 있고, HUG도 반환채권을 담보로 잡거나 양도를 막는 특약이 있으면 가입 자체를 받지 않아요. 그러니까 이 상품은 보험이라기보다 절차 이행을 조건으로 하는 지급 약속에 가깝습니다.

전세대출 보증비율이 낮아지면 세입자에게 무엇이 달라지나요?

반환보증의 보증료나 한도는 바뀌지 않습니다. 뉴스에 나오는 보증비율은 전세자금대출보증 쪽 숫자예요. 세입자가 대출을 못 갚을 때 보증기관이 은행에 대신 갚아주는 비율이라 보호 대상이 은행입니다. 반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 세입자에게 주는 상품이라 아예 다른 물건이에요. 다만 간접 경로는 있습니다. 보증비율이 내려가면 은행이 떠안는 몫이 커져서 심사가 보수적으로 바뀌고 금리에 반영돼요. 2025년 6월 27일 대책으로 수도권과 규제지역 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 내려갔고, 1주택자 수도권 전세대출 한도는 2025년 9월부터 2억원으로 일원화됐습니다. 80%에서 70%로 더 내리는 방안은 거론되고 있지만 2026년 8월 7일 현재 발표되지 않았어요. 5대 은행 변동형 전세대출 금리는 2026년 7월 말 기준 연 3.31%에서 6.01% 사이입니다.

HUG와 HF, SGI 중 내 조건에서 가장 싼 곳은 어디인가요?

3억원 아파트 기준으로는 HF 전세지킴보증이 가장 쌉니다. 다만 전제가 붙어요. HF는 HF 전세자금보증부 대출을 쓰고 있어야 가입할 수 있고, 목적물 주택가격이 12억원 이하여야 합니다. 조건이 맞으면 LTV 70% 이하 기준 연 0.04%라 3억원에 연 12만원, 2년이면 24만원이에요. HUG는 대출과 상관없이 임차인이 직접 신청하고 연 0.107% 기준 2년 64만 2,000원, SGI서울보증은 아파트 연 0.229%로 계산하면 2년 137만 4,000원 수준입니다. 그렇다고 무조건 HF는 아니에요. 대출을 안 받았거나 다른 기관 보증부 대출이면 HF는 애초에 안 되고, 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원을 넘으면 HUG와 HF가 모두 막혀 SGI만 남습니다. SGI 요율은 2025년 3월 인상 후 기준입니다.

이 글을 포함해 1년 사이 바뀐 대출 규제 전체 흐름은 대출 규제 총정리 2026에 시간순으로 모아뒀어요.

보증료처럼 집 구할 때 드는 돈을 직접 계산한 글 20편은 돈 계산 20편을 상황별로 묶은 허브에 모아뒀으니 내 상황 칸부터 찾아보세요.

출처

• 주택도시보증공사(HUG), 전세보증금반환보증 상품개요·보증료율표(2026년 8월 7일 확인): https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
• 한국주택금융공사(HF), 일반전세지킴보증(2026년 8월 7일 확인): https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_05_01.do
• SGI서울보증, 전세금보장신용보험 상품 안내: https://www.sgic.co.kr/biz/ccp/index.html?p=CCPPRD030101F01
• 뉴스1, SGI 전세금보장신용보험 요율 0.183%에서 0.229%로 인상: https://www.news1.kr/finance/insurance-card/5732129
• 농민신문, 2025년 3월 31일 HUG 보증료율 개편(전세가율 70% 기준 재편, 무주택자 할인 신설, 2025년 2월 19일): https://www.nongmin.com/article/20250219500542
• KDI FOCUS, 전세보증금 반환보증제도 개선방안(문윤상, 2023년 9월 12일): https://www.kdi.re.kr/research/focusView?pub_no=18092
• 금융위원회, 가계부채 관리 강화방안(전세대출 보증비율 90%에서 80%로, 2025년 6월 27일): https://www.fsc.go.kr/no010101/84824
• 디지털타임스, 5대 은행 전세대출 금리 연 3.31%에서 6.01%(2026년 7월 말 기준): https://www.dt.co.kr/article/12076718